Налоги на апартаменты

Все об апартаментах Петербурга

Налоги на апартаменты

Как такового понятия «апартаменты» в законодательстве РФ до сих пор не существует, по сути, под этим наименованием понимаются — нежилые помещения, предназначенные для проживания, расположенные в комплексах, возведенных на земельных участках, имеющих отличное от «жилого» назначение, например, рекреационное, административно-деловое и т.п.

По сравнению со столичным рынком, где уже более 25% от общего предложения «жилой» недвижимости составляет формат апартаментов, в Санкт-Петербурге данный сегмент долго находился на начальной стадии развития.

Несмотря на то, что еще в 2003 году в Петербурге на Крестовском острове в границах Приморского парка Победы был реализован первый проект апартамент-комплекса «Пятый Элемент» (Южная дорога, 5), данный сегмент рынка не получил широкого распространения.

В первую очередь это было связано с достаточным количеством пятен под застройку, имевших статус обычного жилья. По мере исчерпания земельного ресурса в центральных районах города, снижения ликвидности и инвестиционной привлекательности реализации офисных и гостиничных проектов, на их месте стали появляться, так называемые апарт-отели.

За последние 3 года на рынке появился целый ряд подобных проектов, находящихся в различной стадии реализации, и на конец 2018 года в Петербурге и пригородах объём апартаментов в строящихся комплексах достиг порядка 15 000 шт., общей площадью более 600 000 м2.

Стоит отметить, что по мере развития рынка апартаментов в Петербурге, данный вид недвижимости фактически разделился на два основных направления: элитные и инвестиционные.

При этом элитные апартаменты представлены 8 комплексами, тогда как инвестиционные – более чем 30. Естественно, есть ряд проектов, которые выпадают из данной классификации — «Лахта Плаза» (Приморский пр, 78), «Русские сезоны» (Сестрорецк, М. Горького, 2), «Лахта Парк» (Лахта, Новая, 51) и т.п., но в целом отражает основные тенденции рынка.

Элитные апартаменты

К первому направлению, элитные апартаменты, относятся — дорогие комплексы, предполагающие постоянное проживание, по функционалу полностью отвечающие жилой недвижимости, реализуемые в уникальных локациях, где по тем или иным причинам невозможно строительство жилых объектов – Каменный о-в, «Золотой треугольник» и т.п. Приобретают апартаменты в подобных комплексах конечные пользователи для собственного проживания.

Первым примером данного типа, был вышеупомянутый комплекс «Пятый Элемент» на Крестовском о-ве.

К проектам данного типа можно отнести апартамент-комплексы: «Императорский яхтъ-клуб» (наб.

Гребного канала, 1), «Резиденция на Каменном» (Каменный о-в, 1-я Березовая аллея, 7), Del Arte (Каменный о-в, Санаторная аллея, 3), «Дом Балле» (Глинки, 4), «Монферран» (Конногвардейский бульвар, 5), «Крестовский, 12» (Крестовский пр., 12), Royal Park (Петровский пр., 2), «Голландия» (наб. Адмиралтейского канала, 15) и т.п.

Учитывая локации проектов, а как следствие и их качественные характеристики, стоимость квадратного метра варьируется от 300.000 до 1.200.000 руб. / м2.

Инвестиционные апартаменты

Ко второму направлению, можно отнести комплексы уровня бизнес / комфорт класса, предполагающие, в основной своей массе, временное пребывание, по функционалу максимально приближенные к гостиницам уровня 3/4*. Развитие данного направления, обусловлено большей инвестиционной привлекательностью по сравнению с реализацией проектов гостиниц, бизнес-центров и т.п.

Кроме того в текущей экономической ситуации, данный вид недвижимости оказался довольно востребованным среди частных инвесторов, приобретающих подобные объекты в целях получения выгоды (постоянного дохода от сдачи в аренду). Одним из родоначальников данного направления в Санкт-Петербурге, стал проект ГК «Пионер» – Апарт-отель YES, сданный в 2013 году.

К проектам подобного типа можно отнести: YES (Социалистическая, 21), Salut! (Пулковское ш., 14), Docklands (наб. Макарова, 60), StudioMoskovsky (Заозерная, 1), Avenue Apart (В.О. Малый пр. 54), Next (В.О. Средний пр., 87), Valo (Салова, 61) и т.п.

Стоимость подобных объектов составляет от 80.000 до 140.000 руб. / кв.м.

Данный тип недвижимость переживает бум в Санкт-Петербурге, что приводит к ажиотажному спросу, а как следствие и росту цен на апартаменты в подобных проектах. Мы бы рекомендовали крайне осторожно подходить к выбору проектов и обещаниям застройщиков или управляющих компаний, обеспечить стабильный доход в 15% годовых.

Апартаменты — нюансы

Обладание подобным видом недвижимости имеет ряд нюансов по сравнению с обычными жилыми помещениями (квартирами), а именно:

– невозможность постоянной регистрации в указанном помещении в качестве места проживания.

Однако, в соответствии с ФЗ № 5242-1 и Постановления Правительства РФ №713 в апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений, что гарантирует гражданам те же социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и т.д.

– более высокие тарифы на услуги монополистов (электричество, водоснабжение, водоотведение и т.п.), обычно разница составляет около 10 — 20%. При этом статус апартаментов никак не влияет на стоимость услуг управляющей компании (содержание общедомового имущества, охрана и т.д.).

Налоги на апартаменты – мифы и реальность

Налог на имущество в отношении апартаментов, во многом зависит от того, в каком именно комплексе они располагаются. Связано это с тем, что, как говорилось выше, в законодательстве Российской Федерации, в том числе в налоговом, самого понятия «апартаменты» на текущий момент не существует.

Если обратиться к пп.2, 3 п.2 ст. 406 НК РФ, п.п. 7,10 ст. 378.2 НК РФ, то там сказано, что в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер налога составит 0,5 %, если будут соблюдаться перечисленные ниже условия:

  • Апартаменты не располагаются в торговом или административно-деловом центре (комплексе);
  • В соответствии с документами технического учета или кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимого имущества) назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов быстрого обслуживания или указанные объекты по факту там не размещены;
  • Их кадастровая стоимость не более 300 миллионов рублей.

В пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ сказано, что если апартаменты не соответствуют какому-нибудь из перечисленных выше условий, то налоговая ставка равняется 2% (см. пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ).

При этом, в соответствии с НК РФ субъекты РФ вправе принимать нормативно-правовые акты, касающиеся региональных налогов и сборов. Фактически налог на имущество в отношении апартаментов в Санкт-Петербурге определяется Налоговым кодексом РФ и Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2014 N 643-109 «О налоге на имущество физических лиц (с изменениями на 29 ноября 2017 года)».

На практике, в соответствии со ст. 3 выше указанного Закона, ставка налога на апартаменты определена в размере 0,1 % от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Также стоит упомянуть, что налоговые льготы в отношении апартаментов не применяются.

Если провести сравнение, то налоговая ставка в отношении жилых помещений равняется — 0,1 % — согласно пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ.

Кроме того, на текущий момент кадастровая стоимость апартаментов в подобных комплексах в разы меньше их реальной рыночной стоимости, так, например, апартамент площадью 78,6 кв.м. в комплексе «Крестовский, 12» (Крестовский о-в, Крестовский пр., д. 12) – кадастровая стоимость около 5 млн. руб., при рыночной 26,5 млн. руб.

Налоговый вычет для апартаментов не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади помещения.

Сумма налога рассчитывается, исходя из периода владения недвижимостью сроком 12 месяцев.

Для точного расчета налога за определенный период владения недвижимостью, мы рекомендуем пользоваться налоговым калькулятором Федеральной налоговой службы, для этого достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости.

РАСЧИТАТЬ НАЛОГ

Из всего выше сказанного следует, что налоговая ставка на большую часть «апартаментов» в Санкт-Петербурге, сопоставима со ставкой на жилье. При этом при покупке, стоит предварительно уточнять ставку для каждого конкретного комплекса во избежание дальнейших сюрпризов.

Если у вас остались вопросы, мы будем рады на них ответить, наш e-mail: krestovskiy@engelvoelkers.com

Источник: https://evspb.ru/vse-ob-apartamentax-peterburga/

Ловушка доходности: почему невозможно получить от апартаментов доход больше 15%

Налоги на апартаменты

Девелоперы, работающие в сегменте апарт-отелей, разворачивают перед потенциальными покупателями доходные программы, одна краше другой. 15%, 17%, 20% годовых! Это при том, что отечественные банки готовы принять ваши денежки максимум под 7-7,5%. Отнимем официальную инфляцию (4,5%) – что останется? Слезы… Тем более, что в апарт-комплексе есть шанс заработать и на удорожании объекта.

Срок окупаемости апартаментов — 6,6 лет

Недавно в рассылке пришло письмо от компании «Р-Фикс». Эксперты фирмы задались целью сравнить доходность апартамента и обычной квартиры. Что получилось. Юнит площадью 23,4 кв.м обойдется покупателю в 1,9 млн рублей. После ввода в эксплуатацию номер будет приносить владельцу 42 000 в месяц (при загрузке 60-70%). В год – 504 000 рублей.

Затраты: 18 042 в месяц, 216 504 в год. Прибыль до уплаты налогов – 287 496. Ну, допустим, придется создать ИП и отдать 6%. И еще потратить сколько-то на бухгалтерию. Все равно остается круглая сумма. Срок окупаемости – 6,6 лет. А «единичка» такой же площади и стоит дороже (2,1 млн рублей) и окупаемость – более 12 лет. Заманчиво? – еще бы.

Нюансы доходности апартаментов

В перечне затрат подсчитаны расходы на услуги управляющей компании (20%), комиссия системам бронирования, расходы на содержание, а также плата за коммунальные услуги. Но смотреть надо не на то, что есть, а на то, чего нет. А нет, например, налогов.

Имущественный налог на квартиру – 0,1% от кадастровой стоимости. На апартаменты – от 0,5 до 2%. В Петербурге, по словам юристов, для апартов обычно используется ставка 0,1%. Но если налог на жилье ни одна вменяемая власть трогать не будет, то с апартаментами – другая история.

В общем, не то чтобы сильно дороже, но риски выше. Это, кстати, относится не только к налогам.

При сравнении доходности квартир и апартов аналитики чаще оперируют в первом случае – ставками долго- или среднесрочной аренды, во втором – краткосрочной. Дело даже не в этом небольшом лукавстве, а в износе. «Краткосрочка» требует регулярного текущего ремонта: выше износ. Мебели, оборудования, инженерных систем.

И ладно еще текущий ремонт – а если капитальный? В многоквартирном доме все просто: либо попали в городскую программу, либо нет. А в апарт-отеле решение будет приниматься собранием собственников (ТСН).

И что делать с теми, кто не согласен и платить не готов? Как заметил серьезный эксперт Блейк Андерсон-Бунтз, гендиректор компании Hospitality Management, истинные проблемы апартов начнут проявляться лет через пять-семь, когда подойдет срок серьезного ремонта.

Далее: регулирование. На сером «квартирном» рынке есть, конечно, свои неприятности. Например, власть регулярно грозит начать отлов квартировладельцев, сдающих жилье в аренду без уплаты налогов. В Москве почти уже начали, опираясь на «стук» соседей. В Петербурге несколько лет назад даже подписали трехстороннее соглашение: Смольный, ФНС и Росреестр. И – что? И все.

А вот в сегменте апартаментов возможностей побольше. Сдача в аренду без наличия «звезд» – статья, оказание услуг «не соответствующих требованиям безопасности» – аналогично, отсутствие «антитеррористического паспорта» – тоже жди неприятностей.

Вроде бы всем этим должен заниматься управляющий. Ну, а если УК решит, что с нее хватит, и тихо сольется с объекта – к кому обращаться за недоплаченными доходами? Здесь хорошо бы посмотреть в раздел «гарантии».

Но опрошенные нами участники рынка на этом пункте тихо отводят глаза…

Кстати, о «звездах» стоит упомянуть отдельно. Есть такая милая процедура – прохождение классификации. Приедут эксперты и по нескольким десяткам пунктов определят, на сколько «звезд» претендует данное конкретное заведение.

Если кто не в курсе, на тысячу номеров положено иметь 16 постов ресепшн… И если начнут придираться – вполне могут выдать бумагу не на три «звезды», а на две. Или вовсе на одну. С соответствующим понижением во всех рейтингах и на сайтах.

Куда в этом случае денется обещанная доходность? Поползет вниз… О том, что ждет сооружения, вообще не прошедшие классификацию (есть и такие проекты), даже упоминать не будет – грустно это. Там речь не о доходе, а о постоянном проживании на не очень понятно каких правах…

О перспективах апарт-отелей в России

Раньше это было вполне возможно: купить воздух в котловане и продать готовый объект. В комплексе VALO пару лет назад, на старте проекта, юниты продавали по 1,8–1,9 млн рублей, сейчас они стоят 3,2–3,3 млн.

Аналогичная история – в МФК Salut! Но такие комбинации проходят только с надежными проектами. (Оптимистам советуем заглянуть в историю проекта МФК «Виват» (WINGS апартаменты на Крыленко). А сегодня определить, кто из них надежный, кто нет – задача непростая.

И дело даже не в репутации застройщика. Ну, кто мог предположить, что законодатель фундаментально накосячит и что с 1 июля Росреестр (именно в Петербурге, в Москве все ровно) перестанет регистрировать ДДУ по апартам? (Мы недавно писали об этом).

И если ситуация затянется – поплывут сроки реализации проектов. Причем как раз у самых законопослушных.

И что-то подсказывает, что это далеко не последний сюрприз от нашего законодателя. Регулирование в сфере апартов еще не устоялось. А опыт подсказывает, что неизбежные изменения вряд ли улучшат ситуацию. Как говорят страховщики морских перевозок, невозможно предусмотреть все «неизбежные на море случайности».

Есть, конечно, и плюсы. Растущий турпоток, например. В прошлом году Петербург принял 8,2 миллиона туристов, из них почти 4 миллиона – иностранцы. В первом полугодии 2019-го – рост на 15% к прошлогодним показателям. Правда, качество туристов падает.

Некоторые эксперты уверены, что в ближайшее время китайцы начнут скупать номера в апарт-отелях блоками… Для последующей сдачи своим. Последствия такой экспансии (например, для непосредственных соседей) корректному расчету не поддаются. Предстоящий запрет на хостелы в жилых домах дополнительно создаст дефицит мест размещения. И вроде бы должен способствовать росту арендных ставок…

Тем не менее опрошенные нами эксперты считают, что 12-15% – это потолок доходности для сервисных апартаментов. И то: при входе в проекте на старте и при совпадении ряда других условий.

Так что рекомендуем потенциальным покупателям с двойной внимательностью оценивать наиболее «сладкие» и заманчивые предложения.

Источник: https://www.novostroy.su/articles/market/lovushka-dokhodnosti-pochemu-nevozmozhno-poluchit-ot-apartamentov-dokhod-bolshe-15/

Блоги профессионалов на «Ведомостях»

Налоги на апартаменты

В прошлом году мы фиксировали рост спроса на самые разные активы арендного бизнеса с приемлемой стоимостью входного билета – от помещений в коворкингах до стрит-ритейла в новых жилых районах. Фаворитом спроса стали апартаменты.

Но при сдаче апартаментов в аренду существуют налоговые нюансы, над которыми стоит задуматься.

Какую же схему налогообложения лучше выбрать? Тип и величина налога зависит от того, в каком статусе сдает свой актив владелец – как физическое лицо или как индивидуальный предприниматель (ИП).

Однако с 1 января 2019 г. вступили в силу законодательные ограничения на сдачу в аренду нежилых помещений, к которым относятся и апартаменты. Теперь для получения легального дохода от аренды придется получить статус ИП либо заключить договор с управляющей компанией.

В противном случае возможно наложение штрафа и доначисление НДС за весь установленный период аренды.

Постоянный доход от аренды нежилых помещений будет расцениваться налоговиками как предпринимательская деятельность, при которой физлицо обязано регистрироваться в статусе ИП.

В свою очередь владелец апартаментов, сдающий их как ИП, может выбрать один из трех форматов налогообложения.

Общая система налогообложения (ОСН). Этот формат налогообложения наименее популярен среди владельцев недвижимости из-за высокой налоговой нагрузки и обязанности вести затейливый налоговый учет.

Доходы ИП, работающего по ОСН, как и доходы физлица, облагаются 13%-ным НДФЛ. Кроме того, предприниматель обязан:

– вести книгу учета доходов и расходов по специальной форме;

– готовить для налоговой декларацию 4-НДФЛ с момента появления доходов от аренды;

– уплачивать авансовые платежи в соответствии с налоговыми уведомлениями;

– если доход меняется более чем на 50%, владелец актива должен уведомить об этом налоговую и она пересчитает авансовые платежи на новый отчетный период;

– по итогам года ИП должен подготовить и сдать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ – сделать это нужно не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом.

Помимо этого, на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (распространяется на апартаменты, но не жилье). При этом отчитываться по НДС ему придется ежеквартально. Применение ОСН предусматривает и налог на имущество физических лиц.

Кроме того, любой индивидуальный предприниматель не должен забывать про страховые взносы на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование.

Если вышеописанные манипуляции с документами доставляют много забот, то индивидуальный предприниматель может перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН). Этот формат удобен для тех владельцев апартаментов, чей доход в масштабах года не переваливает за 150 млн руб. То есть для владельца даже нескольких активов этот формат налогообложения будет вполне доступен.

УСН предполагает освобождение ИП от следующих видов налоговых обязательств:

– НФДЛ (кроме ряда исключений);

– налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);

Однако УСН бывает двух типов. Первый – УСН «Доходы». Этот тип налогооблажения предполагает, что ИП оплачивает налог в 6% со всех полученных доходов, независимо от того, сколько он потратил. Второй тип – УСН «Доходы минус расходы». В этом случае ИП оплачивает налог в 15% с суммы, составляющей разницу между доходами и расходами.

Чтобы определиться, какой формат подходит именно вам, стоит заранее проанализировать объем возможных расходов от сдачи актива в аренду. Если расходы составляют более 60%, то актуальнее использовать формат «Доходы минус расходы».

Важный момент упрощенной системы налогообложения – можно уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если у бизнеса есть наемные сотрудники.

Приведем пример. Некий владелец апартаментов г-н Иванов в 2018 г. применял УСН «Доходы» по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 960 000 руб. Сумма налога составит 57 600 руб.

(960 000 × 6%). Сумма фиксированного взноса на 2018 г. установлена в размере 32 385 руб. (ПФР + ФФОМС). Дополнительный взнос (1% от дохода, превышающего 300 000 руб.) составит 6600 руб.

(960 000 – 300 000) * 1%).

Если фиксированный и дополнительный взносы оплатить в срок до 31 декабря, их можно вычесть из суммы налога. При этом ИП без сотрудников могут вычитать взносы в полном объеме без каких-либо ограничений.

В итоге сумма, которую придется заплатить, вычитается так: 57 600 – 32 385 – 6 600 = 18 615 руб.

Напомним, в 2019 г. увеличивается размер обязательных страховых взносов. В ПФР за себя платить придется 29 354 руб., в ФФОМС – 6 884 руб. Таким образом, обязательные страховые взносы составят 36 238 руб.

Патентная система налогообложения (ПСН) предусматривает налог в 6% от вмененного дохода. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от неких средних значений – гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона.

Например, в столице потенциальный доход от аренды жилья зависит от локации и площади объекта и может составлять от 250 000 до 10 млн руб. в год. Рассчитать стоимость патента просто – если потенциальный доход от сдачи вашей квартиры в аренду по средневзвешенным данным составляет те же самые 960 000 руб., налог будет равен 57 600 руб.

Патент приобретается на срок от месяца до года и по окончании срока действия должен быть прологнирован. Стоимость патента, увы, нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы. Но хорошая новость в том, что на патенте не нужно сдавать отчетность.

В случае применения этой налоговой схемы наш г-н Иванов приобретает годовой патент стоимостью 57 600 + оплачивает обязательные страховые взносы в ПФР и ФФОМС в размере 36238 руб. Итого получается 93 838 руб.

Наиболее выигрышным кажется формат УСН «Доходы», но все не так однозначно. Нельзя забывать, что в случае применения ПСН вмененный доход напрямую будет зависеть от локации актива, его площади и т. д.

И если апартаменты потенциально можно сдать дороже среднестатистических значений, по которым рассчитывается патент, этот формат налогообложения может оказаться выгоднее.

Поэтому каждая ситуация индивидуальна и требует отдельных расчетов.

В случае ПСН предприниматель также освобождается от НДФЛ. Нет здесь и налога на имущество, за небольшими исключениями. Нет и НДС.

Однозначного ответа на вопрос, какой же формат налогообложения использовать, не существует. Скорее всего, вам придется выбирать между УСН и ПСН, а дальше все будет зависеть от конкретных переменных: локации, качества актива, площади помещения и спроса на апартаменты.

Источник: https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2019/01/18/791792-nalogi-vladeltsam-apartamentov

Апартаменты VS квартиры

Налоги на апартаменты

Рассказываем о главных особенностях апартаментов и в каких случаях они лучше подходят для инвестиций

Рекламный плакат на одном из зданий «Москва-Сити» ( ТАСС/ Виталий Белоусов )

Около четверти предложения в новостройках Москвы приходится на апартаменты. Однако их правовой статус до сих пор не уточнен: они используются как жилье, но юридически жильем не являются. Отсюда возникает разница в налогах и коммунальных платежах по сравнению с квартирами.

Вместе с экспертами рынка недвижимости разбираемся, в каких случаях апартаменты лучше подходят для инвестиций, а в каких выгоднее покупать привычные квартиры.

Главные отличия: налоги, ЖКУ и регистрация

Главное отличие апартаментов от квартир — это правовой статус. Юридически апартаменты относятся к нежилой недвижимости, как, например, кафе и офисы.

Девелопер апартаментов не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детсадами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры.

На апартаменты не распространяются СанПиН для жилых помещений, это может влиять, например, на шумоизоляцию и освещение.

В апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию. Следовательно, могут возникнуть трудности при устройстве детей в школу или детсад. Отсутствие статуса москвича также не дает право на получение других социальных льгот от столичных властей.

Отличие апартаментов от квартир есть в оплате коммунальных платежей. За счет нежилого статуса для апартаментов они в среднем выше на 15–20%, чем для сопоставимой по площади квартиры.

Еще одна разница между квартирами и апартаментами — налоги. Квартиры облагаются налогом в 0,1% от кадастровой стоимости. Имущественный налог на апартаменты в большинстве случаев составляет 0,5%.

Апарт-комплекс Balchug Viewpoint на Садовнической набережной ( Алексей Зотов/ТАСС )

«Налоговая ставка на апартаменты может доходить до 2% от кадастровой стоимости объекта.

В результате налог на владение апартаментами может превышать и сотню тысяч рублей в год для элитных объектов (к примеру, апартаменты в «Москва-Сити»).

Иногда это становится даже причиной продаж апартамента — не все рассчитывают на такие высокие расходы на содержание объекта недвижимости», — отметила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

Однако нужно учитывать, что кадастровая стоимость, от которой считается налог, в апартаментах, как и в других нежилых помещениях, ниже (иногда в два-три раза), чем в квартирах, добавила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Поэтому иногда итоговая сумма налога для владельцев апартаментов и схожей по площади квартиры может быть ненамного больше.

Вопрос об уточнении правового статуса апартаментов обсуждается не первый год на разных площадках. Недавно вице-премьер России Марат Хуснуллин внес поправки, которые узаконят апартаменты и позволят признать их жильем.

По словам вице-премьера, люди, живущие в апартаментах, должны иметь право на прописку и снижение стоимости жилищно-коммунальных услуг. Хуснуллин надеется на принятие предложенных норм к осенней парламентской сессии.

Цена вопроса

Апартаменты в большинстве случаев дешевле аналогичных по качественным характеристикам квартир за счет нежилого статуса. Их стоимость на рынке новостроек может быть ниже квартир на 10–30%.

Если говорить о готовых объектах вторичного рынка, то в зависимости от района апартаменты могут быть как дороже, так и дешевле квартир. По оценкам ЦИАН, апартаменты дороже квартир на 20–40% в Басманном районе, Очаково-Матвеевском и Замоскворечье. И наоборот, квартиры дороже апартаментов примерно на треть в районах Ховрино, Северное Медведково, Можайский.

«В рамках строительства мультиформатного комплекса, где есть и квартиры, и апартаменты, стоимость 1 кв. м апартаментов в среднем на 20% ниже, чем аналогичных квартир. Данная разница сохраняется также и на вторичном рынке, когда жилье уже перепродается не застройщиком, а покупателями-физлицами», — отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН.

Что дорожает быстрее

Для тех, кто хочет заработать на перепродаже, важно понимать, что дорожает быстрее — квартиры или апартаменты — и как меняется цена за время строительства.

По подсчетам ЦИАН, средняя стоимость 1 кв. м апартаментов на рынке новостроек Москвы с начала года снизилась на 2,6%, до 227 тыс. руб. (без учета элитного класса). Квартиры в московских новостройках за это же время выросли в цене на 4,3%, до 215,6 тыс. руб. По данным «Бест-Новостроя», квартиры комфорт-класса в Москве с декабря 2019 года выросли в цене на 3,2%, а апартаменты — на 1,5%.

Что дорожает быстрее? ( ImageFlow/shutterstock)

«Основная причина — изменения в структуре экспозиции, рост строительной готовности. В целом по рынку готовность проектов высока, новых стартов продаж сейчас не так много, что, несомненно, влияет на показатель средней цены метра», — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что касается роста цен с этапа котлована до ввода эксплуатацию, то он одинаков как для апартаментов, так и для квартир. По оценкам «Метриума», в среднем составляет 30–40%. То есть за время строительства можно заработать треть от вложенных денег и в том и в другом случае.

Особенности покупки и перепродажи

При выборе проекта с апартаментами эксперты советуют внимательно отнестись к выбору девелопера и оценке его надежности.

Для данного формата характерна большая доля заморозки проектов и обманутых дольщиков.

По оценкам ЦИАН, за последние семь лет (с 2013 по 2020 год) в старых границах Москвы было заморожено строительство 80 корпусов, причем половина из них пришлась на апартаментные комплексы.

«Выходит, что в столице не достраивают каждый десятый корпус с апартаментами. Для сравнения, для проектов с квартирами и мультиформатных комплексов доля замороженных домов за тот же период составила всего 2,4%», — отметила Виктория Кирюхина.

Спрос на апартаменты сейчас минимален. Драйвером в пандемию на рынке новостроек стала льготная ипотека под 6,5% годовых, которая на апартаменты не распространяется. Это привело к оттоку спроса в пользу квартир.

Также при покупке апартаментов нельзя использовать маткапитал и другие субсидии государства. Банковские ипотечные программы на квартиры и апартаменты почти не отличаются.

При продаже апартаментов нельзя получить налоговый вычет (в среднем 260 тыс. руб), который полагается покупателям квартир после трех лет владения имуществом. Этот фактор стоит учитывать, если недвижимость не будет перепродаваться сразу после ввода в эксплуатацию жилого комплекса.

«Инвестор, перепродающий квартиру до завершения строительства или в первое время после ввода здания в эксплуатацию, все равно должен заплатить подоходный налог, и он не имеет права на налоговый вычет», — добавила Мария Литинецкая.

Апартаменты «Звезды Арбата» ( Ведомости/ТАСС)

Аренда: что выгоднее сдавать

Апартаменты чаще всего покупают для дальнейшей сдачи в аренду. Цена на них ниже, а арендная ставка почти всегда сопоставима со стоимостью найма квартир. Это позволяет инвестору быстрее «отбить» бюджет покупки.

При покупке как квартиры, так и апартаментов под аренду нужно учитывать несколько факторов: удобство расположения (рядом с метро или комфортный выезд в центр и обратно), наличие инфраструктуры возле дома, качество ремонта, планировку и площадь квартиры. При этом юридический статус объекта недвижимости отходит на второй план.

«При прочих равных, конечно, выгоднее купить апартаменты, порог входа будет ниже, а сдавать их можно будет по тем же ставкам, что и квартиры, так как нанимателю не важно, жилое это помещение или нет», — отметила Ирина Доброхотова.

По оценкам «Метриума», доходность апартаментов при долгосрочной аренде составляет порядка 7–9% годовых, у квартир — 5–7%. Краткосрочная аренда апартаментов приносит от 10% годовых, а квартиры — от 8%.

Что касается вопроса временной регистрации, некоторые апартаменты позволяет оформить ее. Например, если апартаменты имеют статус гостиницы.

Стоимость коммунальных платежей на апартаменты выше — этот момент также необходимо учитывать при аренде. Однако в новостройках, где представлены оба формата недвижимости, управляющая компания, как правило, устанавливает равные тарифы для всех собственников.

Доходность: квартира vs апартаменты

Рассмотрим квартиру и апартаменты в новых ЖК у метро «Ясенево». Стоимость апартаментов здесь составляет 5,5 млн руб.

В цену включена предчистовая отделка, перед заселением арендаторов нужно будет сделать ремонт, установить сантехнику и расставить мебель. В соседнем ЖК квартиры без отделки предлагаются по цене от 10,7 млн руб.

, однако комплекс уже введен в эксплуатацию. Сравним возможные расходы и доходы инвестора.

Квартира. Расходы: 10,7 млн руб. + 1 млн руб. на ремонт. Допустим, что инвестор начнет сдавать эту квартиру с 1 октября за 40 тыс. руб. Дом с новым ремонтом и расположен прямо у метро, что позволяет сдавать квартиру чуть дороже, чем в старом фонде по соседству.

Апартаменты. Расходы: 5,5 млн руб. + 400 тыс. руб. на чистовую отделку. Комплекс сдается в четвертом квартале 2021 года. Допустим, что инвестор сможет начать сдавать апартаменты в феврале 2022-го за 35 тыс. руб. К этому моменту покупатель квартиры уже заработает на аренде 600 тыс. руб. (без учета налогов и расходов на коммунальные услуги).

Однако инвестор, купивший квартиру, отобьет свои вложения (11,7 млн руб.) только через 24 года, а покупатель апартаментов (вложения 5,9 млн руб.) — через 14 лет, если в обоих случаях ставка останется неизменной. Даже при более высоких расходах на коммунальные услуги и более высокий налог выгода от покупки апартаментов нивелирует этот недостаток.

Квартиры — на перепродажу, апартаменты — под сдачу

Для перепродажи и для жизни лучше покупать квартиру, считают эксперты. Не каждый покупатель рискнет приобрести объект, условия содержания которого дороже, а правовой статус не уточнен. Кроме того, целевая аудитория квартир шире, поэтому перепродать их быстрее и проще.

Куда инвестировать? ( G-Stock Studio/shutterstock)

Для аренды выгоднее выбрать апартаменты. Порог входа ниже, арендная ставка сопоставима с квартирами. Апартаменты часто располагаются в центральных локациях, это прибавляет им привлекательности с точки зрения арендной доходности.

В целом при выборе объекта для инвестиций следует ориентироваться не только на юридический статус, но и на расположение проекта, транспортную доступность, уровень цен, надежность девелопера и возможность воспользоваться льготными программами.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5ef06e6f9a79478873644a73

Как купить апартаменты

Налоги на апартаменты

Апартаменты — новый тип жилья на российском рынке, поэтому про них мало знают.

Ника Троицкая

маркетолог в недвижимости

Кажется, что это такая почти квартира, которая чем-то отличается от настоящей. Но чем именно — непонятно, потому что застройщики толком не объясняют. В этой статье мы разберемся, какое жилье называют апартаментами, какие виды апартаментов бывают и чем нормальные апартаменты отличаются от плохих.

Закон не дает определения, что такое апартамент. Термин появился сначала на рынке недвижимости, и теперь государство вынуждено придумывать законы под этот тип жилья, чтобы установить правила для застройщиков.

Главное юридическое отличие апартаментов от домов с квартирами — в назначении земли, поэтому если вы решите покупать апартамент, то в первую очередь попросите у застройщика документы, где указано это назначение. Это может быть кадастровый паспорт или свидетельство о государственной регистрации права:

Если застройщик строит апартаменты, то в кадастровом паспорте и свидетельстве о государственной регистрации права написан один из двух типов назначения земли:

  1. для размещения зданий гостиничного типа;
  2. для объектов общественно-делового значения.

Формулировки бывают такие или примерно такие, вместо «размещение зданий гостиничного типа» может быть «размещение гостиницы» — это нормально.

Если у застройщика здание гостиничного типа, это самый понятный и наиболее защищенный тип апартаментов. В таком здании вы покупаете квартиру по закону 214-ФЗ — как обычную квартиру в новостройке. Читайте цикл о покупке квартиры в новостройке, здесь почти все то же самое.

Самый безопасный для покупателя вариант — когда застройщик строит апартаменты с нуля на участке под строительство зданий гостиничного типа. Дальше речь пойдет о них.

Самый безопасный вариант — апартаменты с нуля на участке под гостиницу

Застройщика апартаментов выбирают так же, как и застройщика квартир, — разницы нет. Откройте статью «Как выбрать застройщика» и перепроверьте своего застройщика по всем пунктам:

  1. Устав.
  2. Уставный капитал.
  3. Свидетельство о регистрации.
  4. Свидетельство о постановке на налоговый учет.
  5. Выписка из ЕГРЮЛ.
  6. Разрешение на строительство.
  7. Проектная декларация.
  8. Договор страхования.

В выписке из ЕГРЮЛ посмотрите размер уставного капитала. Вам не подходит фирма с минимальным уставным капиталом 10 тысяч рублей. Уставный капитал у приличных застройщиков исчисляется миллионами.

Отдельно перепроверьте в проектной декларации источники финансирования строительства. Если в разделе «Финансовые риски» написано что-то вроде «строительство осуществляется за счет заемных банковских средств», это отличный знак. Если стройку финансирует крупный банк, то он за вас уже перепроверил застройщика, потому что тоже рискует своими деньгами.

Если стройку финансируют полностью за деньги дольщиков, появляется риск: стройка может затянуться. Если у такого застройщика в какие-то месяцы случится спад продаж, у него не будет денег, чтобы рассчитаться с подрядчиками, и работы приостановят до тех пор, пока снова не появятся деньги от продаж апартаментов.

Если у вас ипотека, можете быть спокойнее: банк, который выдает вам кредит на покупку апартамента, сам перепроверит застройщика и стройку и не одобрит кредит, если что-то выглядит подозрительным.

Финансирование стройки за счет банка, на собственные деньги застройщика и ипотека — самые безопасные варианты

Ваш застройщик может предложить вам подписать или договор долевого участия, или какой-то другой: предварительный ДДУ, предварительный договор купли-продажи, договор бронирования или займа, договор о соинвестировании или о покупке векселя.

Предварительный ДДУ. Иногда застройщик предлагает подписать предварительный ДДУ. Такое чаще всего бывает, если он еще не получил, но вот-вот получит от города разрешение на строительство.

Без разрешения застройщики не имеют права подписывать ДДУ, поэтому и выкручиваются с помощью предварительных бумажек. Обычно они заманивают покупателя более низкими ценами и большим выбором до старта продаж.

Я рекомендую отказаться от предварительного ДДУ, потому что он не имеет никаких правовых гарантий.

Он не регистрируется в Росреестре, поэтому нечестный застройщик может продать ваш апартамент нескольким покупателям или взять предоплату и оставить вас без денег.

Когда застройщик получит разрешение на строительство, он может отказать вам в продаже выбранного апартамента или повысить на него цену.

Лучше не рисковать несколькими миллионами, подождать месяц и купить апартамент по ДДУ. К этому моменту застройщик получит разрешение на строительство — значит, государство его уже проверит за вас. Так вы будете уверены, что апартамент будет в нормальном доме и в нормальном месте.

Самый безопасный вариант — купить по ДДУ апартамент в новом здании гостиничного типа

После того как вы зарегистрируете право собственности на новую недвижимость, государство начнет ежегодно начислять вам налог на имущество. Налог рассчитывается по двум множителям: ставку налога умножают на кадастровую стоимость апартамента. Для примерного расчета в качестве кадастровой стоимости используйте среднюю стоимость апартамента необходимой площади.

Обычная квартира в новостройке

0,1% от кадастровой стоимости

Новый апартамент гостиничного типа или квартира дороже 10 млн Р

0,5% от кадастровой стоимости

Важно перед покупкой определить, какой будет налог на имущество, чтобы не покупать недвижимость с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание.

Платежи за коммунальные услуги будут примерно на 15% выше, чем в квартирах, а стоимость содержания зависит от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В дорогих апартаментах бизнес-лакшери-элит-премиум-класса в тарифе управляющей компании наверняка будут услуги садовников и озеленителей, охрана, консьерж-сервис и что угодно еще. В недорогих апартаментах экономкласса — недорогие УК с обычной уборкой, вывозом мусора, сантехником и электриком.

Столько платят за коммунальные услуги жители апартаментов в квартале «Онли» в Филях

Прописка — это устаревший термин: о ней обычно говорят, когда имеют в виду постоянную регистрацию. Кроме постоянной есть еще и временная регистрация.

В квартирах можно получить постоянную регистрацию, а в апартаментах — только временную на 5 лет с последующим продлением. По временной регистрации можно жить даже без постоянной.

То же касается и детей. По закону ребенок должен быть зарегистрирован в том же месте, где и его родители, — и неважно, временно или постоянно.

По временной регистрации, как и по постоянной, получают паспорт и загран, ИНН, пенсионное свидетельство; устраивают ребенка в детский сад, в школу; вызывают скорую, записываются на прием в поликлинику; оформляют социальные льготы. По сути, разница только в необходимости продления регистрации раз в 5 лет.

Жить с детьми в апартаментах можно и без постоянной регистрации

Апартаменты дешевле квартир, потому что дешевле земля, на которой они строятся. В среднем разница в цене на однокомнатные апартаменты и аналогичные по площади и расположению квартиры — около 15%, на двухкомнатные — около 20%. Максимум апартаменты дешевле квартир на 30%, но это чаще касается экономкласса без отделки.

Выгода от покупки апартамента постепенно «съедается» за счет более высоких налогов и коммунальных платежей. Я рекомендую заранее рассчитать стоимость владения, выбирая между конкретным апартаментом и конкретной квартирой.

Эти расчеты не учитывают инфляцию, рост цен на коммуналку, возможное изменение налоговых ставок, войну с ИГИЛ (террористическая организация, запрещенная на территории РФ), выборы 2024 года и многое другое.

Возможно, вам вообще будет невыгодно покупать недвижимость в России, вы сделаете алию и уедете жить в Израиль (хотя там все гораздо дороже, особенно недвижимость). Автор, редакция и все здравомыслящие люди на этой планете не несут ответственности за ваши личные расчеты и решения.

Если считать, что на покупке условного апартамента мы экономим 20%, то экономия относительно квартиры за 9 млн будет 1,8 млн рублей. Возьмем примерные расходы на коммунальные платежи с учетом, что они для апартаментов выше на 15%, чем для квартир.

и налоги на квартиру выйдут на 51 тысячу рублей в год, а на апартамент — 84 тысячи. Таким образом, апартамент дороже квартиры на 33 тысячи в год.

Если мы ежегодно переплачиваем 33 тысячи, то те 1,8 млн рублей, которые мы сэкономили при покупке, «съедятся» за 55 лет (расчеты примерные!).

Через 55 лет наш условный апартамент становится менее выгодным приобретением по сравнению с квартирой.

Если вы планируете владеть этой недвижимостью больше 55 лет, то покупайте квартиру: сэкономите на налогах и коммунальных платежах. Если вы планируете продать эту недвижимость раньше, то выгоднее взять апартамент.

Выгода от покупки апартамента «съестся» через годы за счет более высоких налогов и коммунальных платежей

Вроде всё. Если есть вопросы по недвижимости и подобным делам — пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/apartment/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.