Налог на апартаменты 2020

Содержание

Налог на апартаменты в 2019 и 2020 году: к чему готовиться собственнику

Налог на апартаменты 2020

Многие покупатели новостроек делают выбор в пользу апартаментов – нежилых помещений, внешне похожих на квартиры.  Они могут быть как премиум и бизнес класса, так и бюджетным жильем.  В последнем случае, покупатель стремится сэкономить, ведь цена на эконом-апартаменты зачастую существенно ниже аналогичных квартир.

Особенно это заметно в Москве и Санкт-Петербурге, где стоимость новостроек особенно высока.  Однако неприятный сюрприз может прийти от налоговых органов.  Исчисление и уплата налогов на апартаменты физическими лицами имеют свои особенности.

Рассмотрим подробнее, какие налоги на апартаменты придется заплатить их владельцам в 2019 и 2020 годах.

Что такое апартаменты для целей налогообложения

С юридической точки зрения апартаменты – это нежилое помещение, которое «маскируется» под жилье.  Закон приравнивает их к гостиницам, в которых не предусмотрено постоянное проживание.  Предполагается, что апартаменты не являются предметом первой необходимости, в отличие от жилья.  Поэтому, помимо повышенной квартплаты, их владельцы должны заплатить больший налог, чем владельцы квартир.

Когда нужно платить

Вопрос о налогах, как правило, возникает в трех случаях: при покупке или продаже, при сдаче в аренду, и ежегодно, когда до декабря все физические лица — граждане Российской Федерации обязаны уплатить налог на принадлежащее им недвижимое имущество.

Рассмотрим эти случаи подробнее.

Налог на имущество физических лиц

Поскольку понятие «апартаменты» законодательно не определено, для целей налога на имущество они приравниваются к другим нежилым помещениям.  Поэтому сумма налога на имущество на апартаменты будет зависеть от:

  • региона – поскольку налогообложение в этой части устанавливается именно на региональном уровне;
  • в каком здании они расположены, каков тип и его вид разрешенного использования;
  • какая кадастровая или инвентаризационная стоимость установлена.

Ставка налога на апартаменты может определяться на основе:

  • кадастровой стоимости по состоянию на 1 января соответствующего года (1 января 2018, если налог уплачивается за 2018 год). Кадастровая стоимость применяется, если местные власти успели ее определить и внести в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) согласно статье 406 Налогового кодекса РФ; либо
  • инвентаризационной стоимости, если определить кадастровую стоимость не успели (статьи 402 и 403 Налогового кодекса РФ), умноженный на установленный коэффициент.

Инвентаризационная стоимость, как правило, оказывается меньше вновь определенной кадастровой. Поэтому местные органы власти заинтересованы использовать для расчета именно кадастровую стоимость.

Узнать кадастровую стоимость апартаментов можно, зайдя на сайт Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии), либо получив выписку на апартаменты из Единого государственного реестра недвижимости. Данные ЕГРН включают в себя всю информацию по объектам недвижимости, в том числе их кадастровую стоимость.  Налог начисляется после регистрации права собственности на апартаменты.

Московская льгота по налогу на имущество

Владельцам некоторых апартаментов в Москве повезло получить льготу по налогу на имущество.  Изменениями в закон г. Москвы от 19 ноября 2014 года № 51 было установлено, что на некоторые апартаменты сумма налога исчисляется по особой формуле.

Условием применения льготного режима является:

  • включение апартаментов или здания, в котором они находятся, в специальный перечень;
  • площадь апартаментов менее 300 кв.м. На апартаменты площадью менее 150 кв. м. ставка налога снижена сильнее;
  • неиспользование помещения под офис организации или для предпринимательской деятельности;
  • кадастровая стоимость одного квадратного метра не менее 100 000 рублей.

При соблюдении этих условий налог на имущество в отношении апартаментов начисляется по льготной ставке. Получить льготу можно только на одно помещение.

Реестр апартаментов с понижающими ставками налога утвержден Постановлением Правительства Москвы от 26 октября 2016 года № 706-ПП. На данный момент в перечне упомянуты 19 зданий в разных районах города.

Налог при покупке или продаже

Покупка апартаментов не облагается никакими налогами.  Предполагается, что они уже уплачены с доходов покупателя.

При продаже апартаментов физическим лицом, размер налога будет зависеть от срока владения апартаментами:

  • 5 лет и более – продажа не облагается налогом;
  • менее 5 лет – налог взыскивается в размере 13 % от разницы между ценой покупки и ценой продажи объекта. Этот срок сокращается до 3 лет, если объект получен путем наследования или дарения;
  • продавцу доступен налоговый вычет при продаже «иного имущества» в соответствии с Налоговым кодексом. Из налоговой базы вычитается 250 тысяч рублей (т.е. сэкономить удастся 250 000 Х 13% — 32 500 рублей).

Указанная ставка НДФЛ 13 процентов применима, если продавец является налоговым резидентом России (прожил в стране более 183 дней за календарный год).  Если же апартаменты продает иностранец – налоговый нерезидент, ставка НДФЛ составит 30%.

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/nalog-na-apartamenty

Апартаменты: сколько надо платить после покупки

Налог на апартаменты 2020

Апартаменты всех пугают – налог выше, коммуналка выше. Но сколько реально стоит обслуживание апартаментов для владельцев? Посмотрим в цифрах, а заодно расскажем, в чем отличие апартаментов от квартир при покупке.

Сегодня апартаменты стремительно набирают свою популярность – большой объем новостроек Москвы по факту представляют собой апартаменты.

У них много плюсов – они дешевле, имеют хорошее месторасположение, развитую внутреннюю инфраструктуру, профессиональный сервис по эксплуатации (клининг, охрана, паркинг и т.п.).

Но многие покупатели до сих пор настороженно относятся к этому сегменту и предпочитают покупать квартиры.

Фотограф: Vecislavas Popa

Традиционно это риск вложений во что-то новое, который, в том числе, обусловлен отсутствием профессиональной аналитической информации по стоимости владения, плюсам и минусам апартаментов. Но недостаток информации быстро заполняется, и эта причина скоро перестанет быть актуальной. Разберемся на примере.

Покупка

Разница в цене на первичном рынке по сравнению с квартирами в новостройках может составлять до 20–25% в пользу апартаментов. Например, 40 кв.м в САО – будут стоить около 6 млн. за апартаменты, а за квартиру придется выложить где-то 7,2 млн. рублей.

Доступна ипотека – на данный момент банки практически не разделяют ставки для квартир и апартаментов.

Коммунальные платежи и эксплуатацияПлатежи за коммунальные услуги в апартаментах рассчитываются по тарифам для коммерческих помещений и будут примерно на 15-20% выше, чем в квартирах, а стоимость эксплуатации будет зависеть от тарифов конкретной управляющей компании и тех услуг, которые она будет оказывать.

В недорогих апартаментах стоимость эксплуатации в среднем составляет 80-100 руб./кв.

м, при этом сюда включен полный перечень услуг УК – содержание инженерных коммуникаций (водоснабжение и канализование, электроснабжение), текущий ремонт и охрана зон общего пользования и территории, уборка, вывоз мусора, дежурная служба текущей эксплуатации и ремонта (сантехник, электрик).

В дорогих апартаментах бизнес-премиум-класса тариф управляющей компании может быть выше исходя из количества и технической сложности инженерной инфраструктуры, также могут быть учтены дополнительные услуги, как, например, обслуживание ландшафтного дизайна, консьерж-сервис и что угодно еще.

Налоги и налоговый вычет

У апартаментов более сложная система налогообложения. Пока что нет единой классификации апартаментов, поэтому налоговая ставка зависит от назначения помещения и варьируется от 0,5% до 2%.

Самые высокие ставки – если объект, в котором находится апартамент, по назначению подпадает под размещение офисов, административно-деловые или торговые объекты. Ставка 0,5% применяется на апартаменты гостиничного типа. Для сравнения, налог на квартиру составляет 0,1% от кадастровой стоимости.

Но важный плюс – кадастровая стоимость (расчетная база для налогообложения) у апартаментов в среднем в 2 раза ниже, что компенсирует более высокую ставку.

Тем не менее, для любого вида недвижимости обязательно заранее перед покупкой уточните, какой предполагается налог на имущество, чтобы избежать покупки недвижимости с высоким налогом. Для этого смотрите кадастровый паспорт земельного участка, на котором застройщик строит здание, и кадастровую стоимость конкретной квартиры, если она уже поставлена на учет.

Налоговый вычет в размере 20 кв.м общей площади распространяется только на квартиры и не применяется к апартаментам.

Также важно – надо учитывать, что покупатели апартаментов не смогут получить налоговый вычет. Но если вы уже использовали его ранее, то для вас это уже не актуально, т.к. он дается всего 1 раз.

Теперь подведем общий итог в цифрах.

Стоимость содержания Homeapp всегда смотрит на рынок с точки зрения цифр и данных, а не эмоций. Так, и апартаменты с квартирами надо сравнивать с точки зрения цифр – заплати меньше сейчас, но плати больше в дальнейшем, или заплати сейчас много, но затем платежи будут минимальными. Более высокая стоимость содержания апартаментов может стать хорошей и долгосрочной альтернативой ипотеке и рассрочке.

Коммунальные платежи за квартиру 40 кв.м составят примерно 3000 руб. плюс счетчики еще около 2 тыс. руб. Итого – 5000 руб.

Коммунальные платежи (эксплуатация) за апартаменты такой же площади составят 100*40 = 4000 + счетчики 3 тыс. руб. Итого – 7000 руб., и за год переплата составит 24000 руб.

Кадастровая стоимость квартиры 40 кв.м составляет примерно 5 млн руб, а налог по ставке 0,1% с учетом вычета будет 2500 руб. Кадастровая стоимость аналогичных апартаментов будет около 2,5 млн руб., налог по ставке 0,5% – 12500 руб., разница составляет 10000 руб.

Итого: за год обслуживание апартаментов выходит на 34000 дороже, но разница в стоимости покупки составила, как вы помните, 1,2 млн рублей. Таким образом, за счет более низких коммунальных платежей за квартиру компенсировать эту переплату вы будете в среднем 35 лет.

Но можно еще и заработать – положите эти 1,2 млн. руб. в банк допустим под 6% годовых и будете получать ежегодно бонус 72000 руб.

А если для покупки квартиры вы возьмете ипотеку в размере 1,2 млн. руб. на 5 лет, то переплата составит больше 300 тыс. руб.

Это цифры и факты, которыми можно руководствоваться для принятия решения о покупке того или иного объекта недвижимости. При этом мы понимаем, что каждый вправе принимать собственное решение, опираясь на свои индивидуальные обстоятельства, цели и задачи.

РасположениеКак правило, апартаменты имеют хорошее расположение, на них не распространяются требования по созданию социальной инфраструктуры, для них разрешена точечная застройка, они могут располагаться в реконструированных зданиях, поэтому сейчас для них выбирают интересные места, там, где нельзя строить жилую недвижимость.
Прописка

В квартире возможна постоянная прописка с доступом ко всей социальной инфраструктуре города.

По закону, для проживающих в апартаментах гостиничного типа возможна временная регистрация сроком до пяти лет с возможностью дальнейшего продления.

Временная регистрация на 5 лет также дает доступ к социальной инфраструктуре наравне с владельцами квартир – на детские сады, школу, доступ к системе ОМС и т.п.

Важный момент – в некоторых случаях собственник апартаментов гостиничного типа может обратиться в местные органы власти и переоформить апартамент в статус жилого помещения.

В апартаментах административно-делового назначения регистрация невозможна. Если для вас это важно, обязательно уточняйте статус здания и возможность регистрации перед покупкой не только у продавца или управляющей компании, но и в центре «Мои документы».

Дизайн

У владельцев апартаментов гораздо больше возможностей для перепланировки помещения – меньше требований и ограничений, упрощенный порядок согласования.

Доходность

Инвестиции в апартаменты часто окупаются быстрее, чем вложения в жилую недвижимость. Стоимость аренды не зависит от типа помещения, но апартаменты стоят дешевле, соответственно, рентная доходность будет выше.

Есть еще определенные моменты, которые стоит учитывать, выбирая апартаменты:

● Стоимость коммунальных услуг устанавливается управляющей компанией, и вы можете повлиять на нее только общим собранием собственников.

● Налоговую базу и ставку налога определяет государство и никто не застрахован, что завтра кадастровую стоимость приравняют к жилью или повысят ставку для коммерческих помещений, то сумма налога к уплате может существенно изменится. Но так же есть вероятность, что апартаменты законодательно приравняют к жилью.

● К апартаментам не применяется некоторые важные нормы, установленные для жилых помещений, а именно – ряд санитарных норм, требования к благоустройству территории, по шуму и др.

● Неопределенный статус общего имущества – на плечи жильца может лечь бремя содержания офисов и лобби, находящихся в апарт-комплексе.

● На апартамент (в силу того, что он не является жильем) может быть обращено имущественное взыскание.

● В апартаментах офисного назначения есть риск того, что в соседней квартире может разместиться офис с кол-центром, что может нарушить покой у соседей. Чтобы застраховаться от этого, управляющие компании стали вносить в договор пункт о том, что апартамент можно использовать только для жилья, а не ведения бизнеса. Внимательно читайте договор с управляющей компанией.

Итак, подведем итоги соревнования «квартиры VS апартаменты»

Сравнение квартир и апартаментов по определенным характеристикам

Статья подготовлена для Urbanus.ru
Автор – Алексей Игошин, генеральный директор технологичной компании Homeapp

Источник: https://zen.yandex.ru/media/homeapp/apartamenty-skolko-nado-platit-posle-pokupki-5d650e0978125e00ac052810

Что нужно знать про апартаменты в 2020 году

Налог на апартаменты 2020

На рынке апартаментов наступает время перемен. Изменения в законодательстве, которые готовят в правительстве, должны раз и навсегда приравнять апартаменты к жилью. Что после этого будет с ценами, спросом и предложением — хороший вопрос.

Между тем апартаменты как особый формат жилья становятся все популярнее. Покупатели ценят их за выгодную стоимость по сравнению с квартирами, но редко задумываются о различиях между ними. Рассказываем, что из себя сегодня представляют апартаменты, и какие главные события происходят на рынке в 2020 году.

Особенности апартаментов

Нужно понимать, что апартаменты и квартиры — это два совершенно разных понятия. С юридической точки зрения квартира является жилой недвижимостью, а апартаменты относятся к нежилой недвижимости.

То есть апартаменты, по сути — это не жилье, а просто некое помещение, обустроенное для жизни как гостиничный номер. С этим нюансом связано несколько важных моментов об апартаментах, о которых пойдет речь ниже.

В том, что апартаменты не относятся к жилым помещениям, есть и свои плюсы. Например, в них нет разделения на жилые и нежилые зоны, что упрощает согласование перепланировки во время ремонта. Но главное преимущество апартаментов состоит в другом, к этому моменту мы еще вернемся.

Что не так с правовым статусом апартаментов

Помимо чисто практических, к апартаментам есть и более фундаментальные вопросы. Они касаются юридического статуса этой недвижимости и остаются нерешенными с момента ее появления на российском рынке около 20 лет назад.

Понятие «апартаменты» до сих пор не определено ни в одном законе. Вместо него используется формулировка «нежилое помещение». По своему правовому статусу апартаменты находятся на одном уровне с коммерческой недвижимостью, кладовыми и машиноместами.

Из-за того, что апартаменты не признаны ни жильем и одновременно с этим не являются каким-то особым форматом недвижимости, у их жителей может возникнуть масса бытовых проблем. Например, на апартаменты не распространяются нормы жилищного законодательства, поэтому их владельцы не смогут пожаловаться на шум от соседей. Но есть и более серьезные поводы для беспокойства.

Апартаменты по ДДУ и банкротство застройщика

Так как апартаменты не являются жильем, то при покупке по договору долевого участия (ДДУ 214-ФЗ) дольщики таких помещений рискуют остаться без своей недвижимости при банкротстве застройщика. Подробнее об этом можно узнать из нашей статьи «Купили апартаменты, а застройщик обанкротился. Как отстоять права на нежилое помещение?».

Для решения проблемы в январе 2020 года президентом Регионального общественного объединения защиты прав участников долевого строительства «Право на защиту» Андреем Тютюниным в Государственную думу внесен законопроект, позволяющий в равной степени защитить права приобретателей всех типов нежилых помещений, не разделяя их.

«Необходимость законодательно урегулировать правовой статус апартаментов назрела давно. Действительно, такого широко используемого в гражданском обороте понятия как «апартаменты» в законодательстве нет вообще, что создает разного рода трудности: от мелких, вроде невозможности зарегистрироваться в помещении, до сверхкрупных в виде реального шанса потерять даже право на получение приобретенного по 214-ФЗ и оплаченного объекта недвижимости в случае банкротства застройщика. Последнее мы считаем главной проблемой. При этом все описанные выше риски в равной степени относятся к приобретателям не только апартаментов, но и всех типов нежилых помещений, кроме машиномест и кладовок до 7 кв. м», — Андрей Тютюнин, юрист.

Определить статус апартаментов пытаются с 2015 года

Пять лет назад по заказу Правительства Москвы была законодателями была разработана первая версия федерального закона о статусе апартаментов в России. Согласно ее положениям, апартаменты должны были приравнять к особой категории жилья. В дальнейшем концепция неоднократно дорабатывалась при участии Минстроя, но так и не была реализована.

В апреле 2020 года в пресс-службе Совета Федерации появилось сообщение о том, что власти возвращаются к вопросу о статусе апартаментов. Разработанный проект закона определяет новый вид жилых помещений — «апартаменты в многофункциональном доме». Такой подход позволяет разграничить требования к жилым домам и находящимся в них квартирам и апартаментам.

Сейчас обновленный проект закона направлен в правительство. После получения замечаний и предложений работа над законопроектом будет продолжена во взаимодействии с Минстроем России. По словам вице-премьера РФ Марата Хуснуллина, вопрос статуса апартаментов должен быть решен до конца 2020 года.

Главное преимущество апартаментов — их стоимость

Апартаменты, как правило, стоят дешевле квартир. По сравнению с обычными квартирами разница в цене может достигать 15-20%, а в отдельных случаях до 30%. Во многом именно благодаря этому апартаменты пользуются популярностью среди тех, кто хочет сэкономить на приобретении жилья в Москве.

Например, минимальная стоимость апартаментов на первичном рынке Москвы на сегодня составляет 2,4 млн рублей — за такие деньги можно приобрести студию площадью 14-19 кв. м в апарт-комплексе «Саяны-Парк» в Ярославском районе.

При этом минимальная цена обычной квартиры со схожими параметрами в столице составляет от 3,1 млн рублей — это студия 14 кв. м в жилом комплексе «My Space на Фрезерной» в Нижегородском районе. Разница в цене составляет 23%.

Однако ценовое преимущество апартаментов в скором времени может сойти на нет. До конца 2020 года должен решиться вопрос о статусе апартаментов — если это произойдет, не исключен рост цен на данный тип недвижимости, считает управляющий партнер риэлтерской компании «Метриум» Мария Литинецкая.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», текущая стоимость квадратного метра в апартаментах массового сегмента и бизнес-класса в Московском регионе составляет от 108 тыс. до 174 тыс. рублей. Основная часть таких новостроек сосредоточена на рынке Старой Москвы.

Как сейчас обстоят дела на столичном рынке апартаментов

По состоянию на конец апреля 2020 года на первичном рынке апартаментов Московского региона представлено 96 строящихся объектов со сроками сдачи до 2023 года и позже. Основная доля таких новостроек относится к бизнес-классу — это 26 проектов. Также в столице можно найти 37 апарт-комплексов бизнес-класса и 17 элитных проектов.

Структура предложения апартаментов по классам

Основная масса апартаментов приходится на проекты бизнес-класса. На втором месте находятся новостройки эконом- и комфорт-класса — в Москве насчитывается 26 таких комплексов, что составляет 33% в общей структуре предложения. Меньше всего представлено элитных проектов — всего 17, что составляет 21% от общего объема апартаментов.

С начала 2020 года стартовали продажи в следующих апарт-комплексах:

Согласно данным аналитического обзора «Метриум», в I квартале 2020 года рынок апартаментов массового и бизнес-сегмента сохранял стабильность. Снижения девелоперской активности в сегменте апартаментов не произошло, однако во II квартале, следует ожидать резкого сокращения спроса.

Почему застройщики возводят апартаменты?

В нашей базе новостроек Москвы апартаменты составляют 23% от общего количества объектов в столице. Девелоперы предпочитают возводить апарт-комплексы не только по причине растущего спроса среди покупателей.

Среди прочих причин также может быть дефицит площадок, где нельзя строить жилье, но можно апартаменты.

Смена разрешенного вида использования участка требует времени и ресурсов, а иногда и вовсе невозможна, поэтому застройщики выкупают промышленные и другие подобные участки и возводят там апарт-комплексы.

Кроме того, при строительстве нежилых зданий менее строгие нормы СНиП по звукоизоляции, пожарной безопасности, инсоляции и пр.

Резюме

История развития рынка апартаментов в России насчитывает уже около 20 лет. За это время из элитной недвижимости только для самых богатых они превратились в популярный формат жилья, который позволяет сэкономить при покупке, если сравнивать с квартирами. Но апартаменты также имеют ряд отличий от обычных квартир.

  • Апартаменты относятся к нежилой недвижимости, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию — только временную до пяти лет с дальнейшим продлением.
  • При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, который доступен владельцам обычных квартир.
  • В апартаментах обычно установлены более высокие налоги и коммунальные тарифы, чем в квартирах. К примеру, ставка имущественного налога на обычную квартиру составляет 0,1-0,3%, тогда как покупателям апартаментов придется платить от 0,5% до 1,5%. Также владельцам апартаментов недоступны льготы при оплате ЖКУ.
  • Так как при строительстве апартаментов обычно не учитывается возведение социальной инфраструктуры, нередко их жители испытывают недостаток школ, детских садов и поликлиник в пешей доступности.

Учитывая особенности правового статуса апартаментов, их можно рассматривать как хороший вариант для инвестиций с целью аренды. Вместе с тем для семейных покупателей, которые планируют или уже имеют детей, а также хотят оформить столичную прописку, такой формат жилья может оказаться не самым удачным.

Изменения в законодательстве, запланированные на 2020 год, должны решить главную проблему апартаментов и приравнять их к обычным квартирам. Однако эти же нововведения могут привести к глобальной трансформации рынка, не исключают эксперты — в том числе в плане цен. Между тем на сегодняшний день апартаменты по-прежнему остаются более дешевой альтернативой обычным квартирам.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/avahoru/chto-nujno-znat-pro-apartamenty-v-2020-godu-5eb514bd0481e006c6c9e7ab

Все об апартаментах Петербурга

Налог на апартаменты 2020

Как такового понятия «апартаменты» в законодательстве РФ до сих пор не существует, по сути, под этим наименованием понимаются — нежилые помещения, предназначенные для проживания, расположенные в комплексах, возведенных на земельных участках, имеющих отличное от «жилого» назначение, например, рекреационное, административно-деловое и т.п.

По сравнению со столичным рынком, где уже более 25% от общего предложения «жилой» недвижимости составляет формат апартаментов, в Санкт-Петербурге данный сегмент долго находился на начальной стадии развития.

Несмотря на то, что еще в 2003 году в Петербурге на Крестовском острове в границах Приморского парка Победы был реализован первый проект апартамент-комплекса «Пятый Элемент» (Южная дорога, 5), данный сегмент рынка не получил широкого распространения.

В первую очередь это было связано с достаточным количеством пятен под застройку, имевших статус обычного жилья. По мере исчерпания земельного ресурса в центральных районах города, снижения ликвидности и инвестиционной привлекательности реализации офисных и гостиничных проектов, на их месте стали появляться, так называемые апарт-отели.

За последние 3 года на рынке появился целый ряд подобных проектов, находящихся в различной стадии реализации, и на конец 2018 года в Петербурге и пригородах объём апартаментов в строящихся комплексах достиг порядка 15 000 шт., общей площадью более 600 000 м2.

Стоит отметить, что по мере развития рынка апартаментов в Петербурге, данный вид недвижимости фактически разделился на два основных направления: элитные и инвестиционные.

При этом элитные апартаменты представлены 8 комплексами, тогда как инвестиционные – более чем 30. Естественно, есть ряд проектов, которые выпадают из данной классификации — «Лахта Плаза» (Приморский пр, 78), «Русские сезоны» (Сестрорецк, М. Горького, 2), «Лахта Парк» (Лахта, Новая, 51) и т.п., но в целом отражает основные тенденции рынка.

Элитные апартаменты

К первому направлению, элитные апартаменты, относятся — дорогие комплексы, предполагающие постоянное проживание, по функционалу полностью отвечающие жилой недвижимости, реализуемые в уникальных локациях, где по тем или иным причинам невозможно строительство жилых объектов – Каменный о-в, «Золотой треугольник» и т.п. Приобретают апартаменты в подобных комплексах конечные пользователи для собственного проживания.

Первым примером данного типа, был вышеупомянутый комплекс «Пятый Элемент» на Крестовском о-ве.

К проектам данного типа можно отнести апартамент-комплексы: «Императорский яхтъ-клуб» (наб.

Гребного канала, 1), «Резиденция на Каменном» (Каменный о-в, 1-я Березовая аллея, 7), Del Arte (Каменный о-в, Санаторная аллея, 3), «Дом Балле» (Глинки, 4), «Монферран» (Конногвардейский бульвар, 5), «Крестовский, 12» (Крестовский пр., 12), Royal Park (Петровский пр., 2), «Голландия» (наб. Адмиралтейского канала, 15) и т.п.

Учитывая локации проектов, а как следствие и их качественные характеристики, стоимость квадратного метра варьируется от 300.000 до 1.200.000 руб. / м2.

Инвестиционные апартаменты

Ко второму направлению, можно отнести комплексы уровня бизнес / комфорт класса, предполагающие, в основной своей массе, временное пребывание, по функционалу максимально приближенные к гостиницам уровня 3/4*. Развитие данного направления, обусловлено большей инвестиционной привлекательностью по сравнению с реализацией проектов гостиниц, бизнес-центров и т.п.

Кроме того в текущей экономической ситуации, данный вид недвижимости оказался довольно востребованным среди частных инвесторов, приобретающих подобные объекты в целях получения выгоды (постоянного дохода от сдачи в аренду). Одним из родоначальников данного направления в Санкт-Петербурге, стал проект ГК «Пионер» – Апарт-отель YES, сданный в 2013 году.

К проектам подобного типа можно отнести: YES (Социалистическая, 21), Salut! (Пулковское ш., 14), Docklands (наб. Макарова, 60), StudioMoskovsky (Заозерная, 1), Avenue Apart (В.О. Малый пр. 54), Next (В.О. Средний пр., 87), Valo (Салова, 61) и т.п.

Стоимость подобных объектов составляет от 80.000 до 140.000 руб. / кв.м.

Данный тип недвижимость переживает бум в Санкт-Петербурге, что приводит к ажиотажному спросу, а как следствие и росту цен на апартаменты в подобных проектах. Мы бы рекомендовали крайне осторожно подходить к выбору проектов и обещаниям застройщиков или управляющих компаний, обеспечить стабильный доход в 15% годовых.

Апартаменты — нюансы

Обладание подобным видом недвижимости имеет ряд нюансов по сравнению с обычными жилыми помещениями (квартирами), а именно:

– невозможность постоянной регистрации в указанном помещении в качестве места проживания.

Однако, в соответствии с ФЗ № 5242-1 и Постановления Правительства РФ №713 в апартаментах возможна временная регистрация с неограниченным количеством продлений, что гарантирует гражданам те же социальные права: доступ к системе обязательного медицинского страхования, устройство детей в детсады и школы, постановку на воинский учет, получение пенсий и т.д.

– более высокие тарифы на услуги монополистов (электричество, водоснабжение, водоотведение и т.п.), обычно разница составляет около 10 — 20%. При этом статус апартаментов никак не влияет на стоимость услуг управляющей компании (содержание общедомового имущества, охрана и т.д.).

Налоги на апартаменты – мифы и реальность

Налог на имущество в отношении апартаментов, во многом зависит от того, в каком именно комплексе они располагаются. Связано это с тем, что, как говорилось выше, в законодательстве Российской Федерации, в том числе в налоговом, самого понятия «апартаменты» на текущий момент не существует.

Если обратиться к пп.2, 3 п.2 ст. 406 НК РФ, п.п. 7,10 ст. 378.2 НК РФ, то там сказано, что в случае определения налоговой базы, исходя из кадастровой стоимости апартаментов, размер налога составит 0,5 %, если будут соблюдаться перечисленные ниже условия:

  • Апартаменты не располагаются в торговом или административно-деловом центре (комплексе);
  • В соответствии с документами технического учета или кадастровым паспортом (выпиской из ЕГРН об объекте недвижимого имущества) назначение апартаментов не предусматривает размещение торговых объектов, офисов, объектов быстрого обслуживания или указанные объекты по факту там не размещены;
  • Их кадастровая стоимость не более 300 миллионов рублей.

В пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ сказано, что если апартаменты не соответствуют какому-нибудь из перечисленных выше условий, то налоговая ставка равняется 2% (см. пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ).

При этом, в соответствии с НК РФ субъекты РФ вправе принимать нормативно-правовые акты, касающиеся региональных налогов и сборов. Фактически налог на имущество в отношении апартаментов в Санкт-Петербурге определяется Налоговым кодексом РФ и Законом Санкт-Петербурга от 26.11.2014 N 643-109 «О налоге на имущество физических лиц (с изменениями на 29 ноября 2017 года)».

На практике, в соответствии со ст. 3 выше указанного Закона, ставка налога на апартаменты определена в размере 0,1 % от кадастровой стоимости объекта налогообложения.

Также стоит упомянуть, что налоговые льготы в отношении апартаментов не применяются.

Если провести сравнение, то налоговая ставка в отношении жилых помещений равняется — 0,1 % — согласно пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ.

Кроме того, на текущий момент кадастровая стоимость апартаментов в подобных комплексах в разы меньше их реальной рыночной стоимости, так, например, апартамент площадью 78,6 кв.м. в комплексе «Крестовский, 12» (Крестовский о-в, Крестовский пр., д. 12) – кадастровая стоимость около 5 млн. руб., при рыночной 26,5 млн. руб.

Налоговый вычет для апартаментов не предусмотрен, поэтому расчеты делаются исходя из полной площади помещения.

Сумма налога рассчитывается, исходя из периода владения недвижимостью сроком 12 месяцев.

Для точного расчета налога за определенный период владения недвижимостью, мы рекомендуем пользоваться налоговым калькулятором Федеральной налоговой службы, для этого достаточно знать кадастровый номер объекта недвижимости.

РАСЧИТАТЬ НАЛОГ

Из всего выше сказанного следует, что налоговая ставка на большую часть «апартаментов» в Санкт-Петербурге, сопоставима со ставкой на жилье. При этом при покупке, стоит предварительно уточнять ставку для каждого конкретного комплекса во избежание дальнейших сюрпризов.

Если у вас остались вопросы, мы будем рады на них ответить, наш e-mail: krestovskiy@engelvoelkers.com

Источник: https://evspb.ru/vse-ob-apartamentax-peterburga/

Новая жизнь апартаментов: что должно измениться в этом декабре

Налог на апартаменты 2020

Апартаменты стали массово появляться после 2014 года, когда привлекательность офисной недвижимости резко снизилась и застройщики перепрофилировали свои коммерческие объекты в условно «жилые». Выгода для девелоперов при этом очевидна — строительство дешевле, согласование проще, а продать такой объект можно выгоднее.

Деньги в бетоне: что нужно знать про инвестиции в недвижимость

Как правильно инвестировать в недвижимость?

«На начало декабря 2020 г. апартаменты можно строить на земле с разрешенным видом использования под коммерцию, и нет необходимости присваивать им статус жилого помещения. Также необязательно соблюдать нормы строительства жилья по инсоляции, звукоизоляции и т. д.

; обеспечивать апарт-комплекс социальной инфраструктурой. Еще один нюанс — с апартаментами возможно точечное строительство (новый объект возводится в уже сложившемся жилом квартале прим. ред.

)», — объясняет генеральный директор технологичного агентства Homeapp Алексей Игошин.

В чем отличие апартаментов от жилья?

На сегодняшний день одной из основных проблем рынка апартаментов является непроработанность их правового статуса.

В Жилищном кодексе дается понятие только жилым помещениям, а апартаменты приравниваются к разряду нежилых помещений для временного пребывания.

Кроме того, в законе о банкротстве апартаменты входят в массу нежилых помещений и их покупатели не защищены от потери денег и недвижимости в случае банкротства застройщика.

«Потребитель должен понимать, что по крайней мере сейчас он покупает не квартиру, а нежилое помещение, которое обладает особым юридическим статусом и вытекающими отсюда особенностями.

Это невозможность регистрации по месту проживания, более высокие ставки налога на имущество и коммунальные платежи.

Также на апартаменты пока не распространяются некоторые законы (например, закон о шуме, запрет на перепланировку в части перемещения мокрых зон)», — рассказывает генеральный директор АН «БОН ТОН» Наталия Кузнецова.

Дом, в котором я живу: что нужно знать о регистрации в нем

Можно ли перевести апартаменты в жилое помещение?

Что еще важно знать про апартаменты?

Если обобщить, апартаменты бывают двух типов — сервисного и несервисного. Первые по своей сути являются гостиницами (апарт-отели), где у каждого номера — отдельный собственник.

Номерной фонд находится в управлении у отельного оператора; собственники же получают пассивный доход, комментирует генеральный директор девелоперской группы PLG Марина Павлюкевич.

Несервисные апартаменты представляют собой комфортное современное «жилье» с различным набором опций, которое подходит как для постоянного проживания самого владельца, так и для сдачи внаем.

Стоит ли инвестировать в апартаменты?

Причин, почему стоит вкладывать в апартаменты, несколько, считает Марина Павлюкевич.

Апартаменты дешевле жилой недвижимости на этапе строительства на 10–20%, а в процессе строительства дорожают в 1,5 раза.

Кроме этого, апартаменты сдаются в краткосрочную аренду и позволяют собственнику получать пассивный доход: процент годовых составляет от 8 до 16%. Это выше, чем по банковским вкладам, отмечает Павлюкевич.

«Сейчас цена аренды апартаментов в схожей локации (в сравнении с расположением ЖК с квартирами) сопоставима с арендой квартир. При этом, с точки зрения конечного арендатора, нет такой существенной разницы в аренде квартиры или апартаментов», — добавляет к мнению коллеги управляющий партнер Falcon Group Ольга Шакалова.

Действует ли льгота по налогу на апартаменты?

Нужно ли платить налог, продавая готовую квартиру и покупая строящуюся?

Прогнозы относительно будущего апартаментов

После принятия закона, регулирующего правовой статус апартаментов, «жильем» должны стать уже построенные объекты. Однако все будет зависеть от региона и города их расположения. Ожидается, что та же участь постигнет и строящиеся апартаменты.

«Эффект привлекательности апартаментов для потенциальных покупателей будет сохраняться, пока будет держаться разница в цене лота по сравнению с квартирами.

В горизонте ближайших нескольких месяцев те застройщики апартаментов, которые не повышали цены на волне общего ажиотажного спроса на рынке жилой недвижимости, подогреваемого льготной ипотекой, скорее всего, смогут привлечь часть потенциальных покупателей из сегмента новостроек-квартир, где значительная часть ЖК стала просто финансово “недоступна” для потребителей», — комментирует Ольга Шакалова.

Что же касается той новости, что в будущем строить апартаменты будет нельзя (об этом тоже было заявлено в конце ноября замглавой Минстроя Никитой Стасишиным прим. ред.), пока четкого понимания ситуации у экспертов нет.

Большинство из собеседников Domofond.ru надеется на компромисс между властью и застройщиками: когда вместе с запретом на строительство апартаментов будет предложена приемлемая альтернатива для дальнейшего развития этого сегмента рынка.

«Возможно, будут пересмотрены ВРИ (вид разрешенного использования) некоторых земельных участков с нежилых помещений на жилые. В сущности, многие апартаментные комплексы точечной застройки могли бы быть жильем, если бы не ВРИ земельного участка. Это особенно актуально для комплексов премиального сегмента», — рассказывает Наталия Кузнецова.

Вместе с тем определенную нагрузку на разрешение вопроса о статусе апартаментов в целом окажут санитарно-эпидемиологические нормы.

«При строительстве многих апартаментов не особо обращали и обращают внимание на размещение кухонь (или санузлов) над жилыми комнатами или инсоляцию жилых комнат. Причем вопрос с инсоляцией — тупиковый.

Если в доме ее нет, она там уже никак не появится; наружные стены строения не подвинешь.

А если эти два условия в здании нарушаются, жильем оно не станет никак», — рассуждают архитекторы «Архитектурной Мастерской Кашириных» Игорь и Алена Каширины.

Поэтому давать четкие прогнозы относительно будущего апартаментов еще рано.

Какие документы нужны для покупки новостройки?

Можно ли перевести апартаменты в жилье?

На что обращать внимание при покупке апартаментов?

Если вы решились на покупку апартаментов либо планируете сделать это в будущем, помимо цены лота следует обращать внимание на следующие факторы: репутацию застройщика, удобную транспортную доступность, инфраструктуру (собственную или районную), наличие рядом объектов досуга и отдыха (парки, скверы и т. д.). Но главное — документы.

«При выборе апартаментов надо смотреть на статус земельного участка и здания. Потому что, например, на намывных территориях в Санкт-Петербурге строятся апартаменты, которые по документам оформлены как гараж. В этом заключается заметный риск.

При этом, если планируется покупка в инвестиционных целях, наиболее привлекателен вариант, когда апарт-комплекс оформлен как гостиница.

Это позволит получать легальный доход от его сдачи в аренду и уберечься от возможного отзыва разрешения на строительство», — рассказывает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.

Стоит ли вкладываться в покупку апартаментом — личное дело каждого. Но для лучшего понимания ситуации будет правильным подождать до конца декабря. Чиновники планируют принять решение о судьбе апартаментов до конца текущего года.

Не пропустите:

Все расходы при покупке квартиры в новостройке

Нужна ли регистрация, чтобы жить по полгода в Крыму?

Сколько времени можно жить без регистрации?

Ответы о налоге на коммерческую недвижимость

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/novaya_zhizn_apartamentov_chto_dolzhno_izmenitsya_v_etom_dekabre/101267

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.