Как купить квартиру 2020

Стоит ли сейчас покупать квартиру или подождать?

Как купить квартиру 2020

Падение рубля, пандемия, потеря работы и экономический кризис – на фоне подобной нестабильности недвижимость по-прежнему кажется надежным вложением. Разбираемся с экспертами, так ли это, стоит ли покупать квартиру сейчас или лучше подождать?

Наши эксперты

Павел Чистяков, брокер по недвижимости 

Алексей Шаклеин, директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой»  

Стоит ли сейчас покупать квартиру? Что происходит с рынком недвижимости осенью 2020 года?

Покупать или нет?

В ситуации нестабильности и неизвестности, которая возникла в результате падения рубля, пандемии коронавируса и последующего карантина, у людей сложилась картина довольно мрачного будущего. «Если не купить квартиру сейчас, то потом будет поздно: стройки будут заморожены, т.к.

у застройщиков не хватит средств достраивать объекты», «если не купить квартиру сейчас, то потом они сначала упадут в цене, а потом взлетят», «если начнется глобальный экономический кризис и сильнейшая инфляция, то тогда все мои накопления пропадут», – все эти вопросы наверняка приходили в голову и вам.

Паника зачастую мешает принять верное решение. Честно говоря, универсального правильного решения нет. И любой прогноз стоимости квартир будет только ориентировочным.

К примеру, если Центробанк повысит ключевую ставку, то увеличится и ставка по ипотечным кредитам.

Однако, спрос на покупку жилья уменьшится, как следствие, уменьшатся цены и на первичном, и на вторичном рынке.

Приведем советы риелтеров, к которым стоит прислушаться при покупке квартиры в кризис

  • Если вы уже в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, доводите ее до конца.

«Каждая сделка с недвижимостью – индивидуальна, – отмечает брокер по недвижимости Павел Чистяков.

– Если покупатель уже вышел на рынок, чтобы решить свой жилищный вопрос (возможно, переезд или расширение в связи с рождением ребенка), получил одобрение по ипотечному кредиту, то следует это сделать сейчас, т.к. есть выбор среди жилой недвижимости и ставки по ипотеки в крупных банках еще сохраняются на прежнем уровне.

Для тех, кто думал подешевле купить и подороже продать, сейчас не самое подходящее время, поскольку ценник на жилье еще остается на умеренно высоком уровне».

  • Если вы хотите зафиксировать свои денежные средства, что называется, вложить, то присмотритесь к новостройкам.

Здесь необходимо учитывать нюансы. «Если речь идет о вложении средств, то я бы присмотрелся к квартирам в сданных (готовых) новостройках комфорт-класса, потому что они меньше теряют в цене при отрицательной конъюнктуре рынка», – говорит Чистяков.

Также неплохим вариантом станет покупка квартиры с целью дальнейшей сдачи в аренду. Вы сделаете определенную маржу на покупке, плюс каждый месяц ваша квартира будет отбиваться.

А вот вкладывать средства в новостройки на этапе строительства не стоит. Риелтор отмечает, что схема «купить сейчас – продать потом» относительно таких новостроек не будет выгодна. Рост цены новостроек не дает таких дивидендов, как несколько лет тому назад. Проще положить деньги на счет в банк – выгода будет соответствующая, а мороки в разы меньше.

Есть ли у вас средства для покупки квартиры?

Для начала здраво оцените свои финансовые возможности для покупки квартиры.  

Есть готовая сумма на покупку квартиры. Одно дело, если у вас есть отложенная на квартиру сумма – здесь, как говорится, нет никаких препятствий к покупке. Выбирайте подходящий район, метраж и т.д.

Ситуацию, конечно, осложняет карантин, однако если речь о новостройке, то возможно бронирование и покупка квартиры онлайн.

Если симпатичен вариант во вторичном фонде, то включайте все ваше обаяние и договаривайтесь с продавцом повременить либо заключайте предварительный договор или договор задатка, прописав там пункты относительно того, что дальше будет с предоплатой, если квартира потенциального покупателя не устроит.  

Собираетесь воспользоваться ипотекой. Здесь есть как хорошие, так и плохие новости. С одной стороны, обращение в банки с заявлением об одобрении ипотеки можно сделать онлайн. С другой, нужно трезво оценивать свои финансовые возможности.

Насколько вы уверены, что не потеряете работу, не попадете в условиях кризиса под сокращение? Конечно, есть такая возможность, как ипотечные каникулы.

Однако, насколько вы уверены в том, что через полгода сможете возобновить выплаты в нужном объеме? Если свои финансовые возможности оцениваете положительно, но тогда затягивать с ипотекой не стоит. «Ставку подняли не все банки, будет ли она расти дальше, зависит от поведения ЦБ РФ.

Пока ставки в комфортных пределах 8-10%, если уверенность в завтрашнем дне есть, то брать стоит», – рекомендует директор по развитию «Бюро Недвижимости Зыряновой» Алексей Шаклеин.

Выгодно ли сейчас покупать недвижимость?
Если основной целью при покупке недвижимости стоит сохранение или даже преумножение средств, то эксперты советуют присмотреться к недвижимости, которая в перспективе будет наиболее ликвидна.  «Про инвестиции я бы сейчас не говорил, – добавляет Алексей Шаклеин. – Если рынок в перспективе 6-12 месяцев покажет отрицательную динамику и просядет процентов на 10-20, вот тогда придет время инвесторов».

Дарья Морозова

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/stoit-li-seychas-pokupat-kvartiru-ili-podozhdat

Покупка квартиры в 2020-м: «за» и «против»

Как купить квартиру 2020

Покупка квартиры была есть и будет одной из самых дорогих затрат. Чтобы запланировать в своем бюджете приобретение недвижимости, среднестатистический житель планеты должен иметь стабильный доход, а также понимать основные тенденции рынка.

Стоит ли покупать квартиру в текущем году? Чего ждать – роста или падения цен? Сейчас кажется, что рынок недвижимости замер, но это не так.

Даже если предположить, что ни одной сделки не совершается (а они совершаются), происходят процессы, которые оказывают влияние на формирование будущих цен и ставок в отрасли.

Мы продолжаем пристально следить за прогнозами экспертов. Как ни странно, специалисты разделились во мнении: одни говорят, что непременно будет поступательное снижение цен и падение спроса, другие утверждают, что цены снижать никто не станет. Посмотрим на аргументы «за» и «против».

Что может заставить застройщиков и частников снизить цены

Падение уровня покупательской способности. Чем дольше в стране сохраняются ограничения, тем ниже доходы большей части населения. Если еще в начале года прогнозировался рост цен на 20-25 % в течении двух лет, то сейчас ожидается падение на 10% в столичном регионе и на 5% по России в целом. Это в том случае, если карантинные меры будут сняты к началу осени.

Риск банкротства. Это касается, в первую очередь, некрупных застройщиков. Эксперты не исключают, что в целях спасения хоть какой-то прибыли на единичные объекты можно ожидать обвала цен в 20-30%. Но это будет скорее исключение, чем правило.

Снижение ипотечной ставки. Как известно, сейчас правительство разработало ряд мер, позволивших снизить ипотечную ставку до 6,5%.

Но такой порог действует только на квартиры стоимостью до 8 млн рублей в Москве и Санкт-Петербурге, и до 3 млн рублей в регионах.

Чтобы привлечь внимание покупателей к своим объектам, некоторые застройщики могут снизить цены, чтобы соответствовать условиям программы.

Из-за чего цены на недвижимость могут остаться прежними или вырасти

Рост цен на строительные материалы. В апреле из-за очередного повышения курса доллара увеличилась стоимость на многие лакокрасочные материалы, а также изделия из металла и оборудование. В среднем, застройщики потратили на обеспечение объектов всем необходимым на 8-13% больше, чем в докризисный период.

Эскроу-счета и финансирование объектов за счет банковских кредитов. Еще в момент введения данного механизма на рынке наблюдался рост цен. Сейчас застройщики не могут получить средства дольщиков для покрытия расхода, но должны использовать свои, чтобы отчитываться перед банком. Средства взять неоткуда, остается только повышать цены.

Резкое сокращение предложения и монополизация отрасли. Многие строительные компании не переживут внезапного удара. Никто не ждал пандемию. Специалисты считают, что до конца года значительно вырастет процент «недостроя» и обанкротившихся девелоперов. В связи с чем крупные игроки рынка получат преимущество в регулировании цены. Спрос снизится, но и предложение тоже.

Что происходит на рынке недвижимости в настоящий момент

Несмотря на риски, многие застройщики уже начали снижать цену: по сравнению с мартовскими показателями, цена квадратного метра снизилась на 2%. Сектор вторичного жилья пока находится в ожидании, в связи со сложностями показов квартир.

Однако, агентства недвижимости докладывают о росте числа частников (до 18%), готовых снизить цену на квартиру после окончания кризиса. В регионах тенденция к снижению цен значительно заметнее – уже сейчас наблюдается падение в 15-30%.

Стоит ли покупать квартиру в 2020-м году?

Эксперты считают, что покупка квартиры «для себя» будет сомнительным вложением средств. То же самое касается приобретения недвижимости с целью ее дальнейшей перепродажи – проще положить деньги в банк под проценты.

А вот приобретение квартиры с целью долгосрочной сдачи в аренду сейчас может оказаться выгодным вложением капитала: аналитики агентств недвижимости прогнозируют повышение спроса на арендное жилье.

Купив квартиру “под аренду” сейчас, вы не только получаете возможность стабильного ежемесячного дохода, но и выигрываете на маржинальной прибыли.

Тем не менее, карантинные меры все еще действуют, во всех отраслях экономики происходит трансформация: мир пытается подстроиться под новые условия жизни. Сейчас можно только предполагать к чему все это приведет.

Источник: https://pikabu.ru/story/pokupka_kvartiryi_v_2020m_za_i_protiv_7457920

Новый год, новые цены: чего ждать покупателям недвижимости

Как купить квартиру 2020

Ценообразование в сегменте новостроек будет зависеть от нескольких аспектов: спроса и объема предложения, общей экономической ситуации в стране, которая может ухудшиться, если правительство введет новые ограничения из-за коронавируса, а также от геополитической картины мира. Так, если запад введет очередные санкции в отношении России, девальвация рубля продолжится, что также отразится на цене квадратного метра.

Если говорить о рыночных факторах — благодаря льготной ипотеке спрос на квартиры в новостройках не ослабеет. Хотя по сравнению с рекордными сентябрем и октябрем 2020 г., начиная с этого ноября, покупательская активность будет снижаться, считает управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский:

«Это ожидаемо, так как после официального продления программы субсидирования у покупателей появилось еще более полугода, чтобы спокойно определиться с выбором объекта.

Снижение спроса и выход большого числа новых проектов, старт которых отложился из-за пандемии, закономерно замедлят темпы роста цен на новостройки.

Тем не менее, пока доступна льготная ставка, у нас есть уверенность в том, что квартиры будут продаваться, а цены — поступательно двигаться вверх».

Все в дом: как за год накопить на первоначальный взнос

Льготная ипотека под 6,5%: разбираем условия программы с экспертами

Стоит принимать в расчет и следующий момент: далеко не весь потенциал активности клиентов исчерпан — ставки около 6% удерживаются меньше года, а многим покупателям необходимо немало времени, чтобы накопить средства на первоначальный взнос. Это значит, что и весной, и летом спрос на жилье останется. Соответственно, цены снижаться не будут.

«Весьма вероятно, что темп их прироста замедлится. Мы уже видели в минувшем сентябре перераспределение спроса ипотечных покупателей в пользу вторичного жилья.

Это значит, что часть клиентов уже сейчас не видит смысла в покупке подорожавших новостроек и предпочитает более доступную “вторичку”.

Так что агрессивность ценовой политики объективно придется снизить, но не думаю, что существенно», — комментирует генеральный директор УК «Развитие» Игорь Козельцев.

Цены на новостройки

По мнению генерального директора компании Ikon Development Антона Детушева, в первый месяц нового 2021 года цены на недвижимость с большей долей вероятности останутся на уровне ноября 2020 г. При этом с февраля можно ожидать увеличения стоимости до 3%, а к июлю 2021 года рост цен вполне может составить еще плюс 4–5%.

«После завершения льготной ипотеки, скорее всего, будет значительный спад покупательского интереса. За счет этого цены незначительно скорректируются, но не более чем на 2%», — отмечает Антон Детушев.

Вместе с тем второе полугодие 2021 года должно стать временем активного выхода новых проектов, в работе над которыми девелоперы активизировались благодаря повышению маржинальности, отмечает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов. И активный выход нового предложения должен остановить рост стоимости кв. м. Однако «прошлогодними» цены уже не будут.

Ипотека без первоначального взноса: что это и стоит ли ее брать

Как купить недвижимость онлайн: советы экспертов

Вторичное жилье

Ситуация со вторичным жильем схожа с положением дел на первичном рынке. Ожидается, что цены на него будут также расти.

Но увеличение ценника здесь будет вызвано, вероятнее, перераспределением покупательского спроса: те покупатели, для которых «первичка» слишком дорога, смогут найти приемлемые варианты в сегменте «вторички».

Кроме того, есть программа сельской ипотеки, позволяющая приобрести жилье по специальным условиям и на вторичном рынке.

Цены на «вторичку»

Стоимость вторичного жилья может измениться под влиянием курса валют. Если доллар и евро будут расти по отношению к рублю, вполне реально, что вырастут и цены на «вторичку».

«Повышение курса валют может задать тренд на вложение денежных средств в недвижимость. В рублевом эквиваленте бюджет покупки квартиры возрастет, и покупатель сможет позволить себе более комфортное жилье.

Продавцы же начнут поднимать цены на предлагаемые лоты, что может привести к росту переоцененных объектов», — рассказывает управляющий партнер МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимость Марина Толстик.

Когда лучше покупать квартиру?

Откладывать покупку квартиры стоит только в случае потенциального понижения цен, но сегодня предпосылок для данной ситуации не наблюдается. Поэтому, если есть необходимость в приобретении жилой недвижимости, покупать жилье нужно сейчас.

«Не стоит ждать более выгодных ставок, снижения цен или новогодних скидок. В условиях экономической нестабильности никто не может гарантировать, что ставки не пойдут вверх.

Новогодние скидки — зачастую маркетинговый инструмент, а не реальная возможность сэкономить. Так что прямое снижение цен вообще вряд ли возможно.

При самом пессимистичном сценарии застройщики могут заморозить ценник, но не опустить его вниз», — рассказывает Андрей Колочинский.

Согласен с коллегой и директор по инвестициям и экономике компании ГК «ЮгСтройИмпериал» Артем Таболин: «Покупка квартиры сейчас — это выгодно.

Но даже если есть достаточный объем собственных средств, приобретать жилье в реалиях сегодняшнего дня лучше в ипотеку. Таких дешевых «длинных» денег в недвижимости, наверное, уже не будет.

Свои же накопления лучше куда-нибудь инвестировать и заработать на разнице между процентными ставками (по ипотеке и по инвестиции)».

5 наивных вопросов о том, как выбирать вторичку

Чем опасно для покупателя вторички банкротство продавца?

Скидки

Несмотря на то, что эксперты твердят в один голос о повышении цен, скидки на квартиры все же возможны. Речь и о специальных предложениях в канун Нового года, и об акциях, действующих на наименее привлекательные лоты — с неудобной локацией, какими-либо изъянами, очень большой или, наоборот, маленькой площадью.

«Самые ликвидные варианты — однокомнатные и двухкомнатные квартиры с хорошей планировкой и видом из окна — очень быстро раскупаются, поэтому ждать на них скидок и снижения цен опрометчиво.

Сейчас я бы сконцентрировался на поиске жилья в готовых новостройках, а также отслеживал бы выход новых корпусов в уже готовых крупных проектах — там большой выбор жилья.

Помимо этого, нередко застройщики стимулируют покупку квартир через программы дополнительного субсидирования ипотеки, когда первый год выплат по кредиту компенсируется застройщиком», — рассказывает Игорь Козельцев.

Приобрести квартиру в этом году или отложить покупку до нового — решать вам. Однако помните основное: при покупке недвижимости нужно учесть все детали. Поэтому подходите к этому вопросу планомерно, не стремясь совершить сделку как можно быстрее только потому, что действуют «старые» цены. Возможно, именно для вас лучшим вариантом будет несколько подождать.

Не пропустите:

Альтернативная сделка: виды, риски, налоги

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Ликбез: покупка вторичной квартиры в ипотеку

Как купить новостройку: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/novyy_god_novye_tseny_chego_zhdat_pokupatelyam_nedvizhimosti_/101242

Когда лучше покупать жилье в кризисном 2020 году

Как купить квартиру 2020

Разобрались, что происходит на рынке недвижимости прямо сейчас. Как сильно могут упасть цены на жилье из-за пандемии, упадут ли они вообще и когда наступит лучшее время для инвестиций в жилую недвижимость?

Гавриил Григоров/ТАСС

В марте цены на недвижимость выросли на 4–9% как на рынке новостроек, так и на вторичке. К примеру, в Москве наблюдался всплеск спроса — покупатели стремились спасти накопления, реагируя на падение цен на нефть и курса рубля, а также на возможное поднятие Центробанком ключевой ставки.

Однако ажиотаж сошел на нет после введения режима самоизоляции — часть покупателей оказалась не готова проводить сделки в режиме онлайн. И если на рынке новостроек движение сохранилось, то на вторичке сделки почти остановились из-за сложностей с осмотром объектов.

Сейчас рынок недвижимости сдерживается карантином — после его отмены вероятен всплеск активности за счет отложенного спроса. А затем ожидается падение цен — а значит, и новые возможности для инвесторов в недвижимость. Это надежные вложения, по доходности способные превосходить банковские вклады — особенно после предстоящих изменений в налоговом законодательстве.

Глубина падения цен зависит от сроков снятия карантина

Главный аргумент в пользу снижения цен — неизбежный обвал платежеспособного спроса. Глубина падения зависит от действий государства по распределению поддержки населению, а также сроков отмены режима самоизоляции.

До коронавирусного кризиса ожидалось, что в ближайшие два года цены на жилье вырастут на 20–25% из-за перехода отрасли на эскроу-счета и роста расходов девелоперов на обслуживание кредитов. Однако пандемия COVID-19 изменила ожидания рынка. Каждый месяц карантина будет ухудшать ситуацию с платежеспособностью населения и прибавлять проценты к падению цен.

Getty Images / Stringer

В «Открытие Research» в апреле дали прогноз по снижению цен на жилье из-за пандемии. Согласно базовому сценарию, к концу году падение составит 5% по России и на 5–10% в Москве. Негативный сценарий предполагает снижение цен до 15% в столице и до 10% по стране в целом.

До этого собственные сценарии изменения спроса на первичном рынке подготовило кредитное рейтинговое агентство НКР. В случае снятия карантина в мае эксперты ожидают падения спроса на 5–10% по сравнению с 2019 годом, в середине июня — на 15–20% и снижение цен на 10%.

Кризисный сценарий предусматривает отмену карантинных мер в сентябре. По мнению аналитиков НКР, в этом случае спрос упадет на 25%, цены снизятся на 20–30%, а многие застройщики обанкротятся. Восстановление рынка в этом случае займет от четырех до шести лет.

На рынке есть факторы, препятствующие падению цен. Многие девелоперы уже работают с минимальной рентабельностью. Переход на эскроу-счета и проектное финансирование увеличили расходы застройщиков по разным оценкам на 6–8%.

Joe Raedle / Getty Images

А из-за роста курса доллара себестоимость строительства выросла за счет удорожания импортных стройматериалов. По данным Национального объединения строителей (НОСТРОЙ), в апреле подорожали лакокрасочные материалы (+15%), вентиляционное оборудование (+12%), арматура (+10%), оцинкованный металл (+9%) и электрика (+8%).

«Девальвация рубля породила инфляционную волну роста стоимости различных товаров и услуг, в том числе и в строительстве. Себестоимость возведения жилых домов растет, а в большинстве регионов она ненамного ниже рыночных цен, поэтому им, в общем-то, падать некуда.

Продолжается реформа долевого строительства — она охватила уже 40% строящихся объектов. В условиях кризиса кредит дорожает, а значит, и конечная цена построенного с его привлечением жилья будет увеличиваться. Наконец, кризис приведет к сокращению предложения новостроек, что усилит монополизацию рынка», — заявила РБК Quote управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

В то же время глава совета директоров «Базис инвестмент компани» Дмитрий Лебедев уверен, что падения цен избежать невозможно: «Цены не будут снижаться только при одном сценарии — если начнется очень высокая инфляция, как в 1990-х. Тогда серьезно упадет покупательная способность рубля внутри страны. Насколько я понимаю, власти не готовы допустить подобного развития событий, поэтому оцениваю его как нулевой».

Спросу на жилье поможет выгодная ипотека

В условиях падения платежеспособности населения поддержать отрасль может стимулирование спроса со стороны властей. В апреле российское правительство приняло программу по предоставлению ипотеки со ставкой 6,5% для покупки нового жилья комфорт-класса стоимостью до ₽3 млн в регионах и до ₽8 млн в Москве и Петербурге. Она будет работать до 1 ноября 2020 года.

По оценкам директора по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрия Цветова, ставка в 6,5% на 2–2,5% ниже текущей средней ставки на рынке и снизит ипотечный платеж на 20%.

«Повышения ставок вряд ли стоит ожидать в течение второго и третьего кварталов этого года. После прекращения действия программы субсидирования ипотеки повышение ставок возможно в среднем на 0,5–1,5%», — заявил РБК Quote руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев.

По мнению Марии Литинецкой, ставки все же будут расти, но медленно — многое будет зависеть от политики Центробанка. Дмитрий Лебедев выразил уверенность, что ставки по ипотечным кредитам для покупки дорогой недвижимости, скорее всего, вырастут, а для бюджетной — могут сократиться.

Что происходит на рынке сейчас?

Несмотря на все факторы, играющие против падения цен, некоторые застройщики уже начали делать скидки на жилье в новостройках. Как утверждает директор по продажам группы «Самолет» Кирилл Храпов, в Москве после первых трех недель апреля стоимость квадратного метра упала на 2% по отношению к марту.

jesusabizanda / flickr.com

На вторичном рынке коррекция  происходит более медленно, так как продавцы на нем обычно не сразу снижают стоимость своего жилья. Однако по оценкам компании «Инком-Недвижимость», с начала карантина число продавцов, готовых после восстановления рынка снизить стоимость своих объектов, уже выросло на 17,5%.

По мнению директора федеральной риелторской компании «Этажи» Ильдара Хусаинова, цены на вторичном рынке начали падать — хотя пока снижение не превышает 1%. Он отметил, что в некоторых регионах скидки на трехкомнатные квартиры составляют 25–30%, на одно- и двухкомнатные — 10–15%, и добавил, что этот тренд будет лишь нарастать.

Когда наступит лучшее время для покупки жилья

По мнению Артема Деева, наилучшим временем для покупки жилья станет лето: «По мере продления режима самоизоляции и падения доходов населения рынок будет погружаться в стагнацию , спрос станет снижаться, что заставит девелоперов и продавцов на вторичном рынке зафиксировать цены или даже снизить (не более, чем на 5–10%). Наилучшим периодом для приобретения недвижимости станет летний период, который традиционно является сезоном низкого спроса.

Он добавил, что рынок недвижимости в этом году может сократиться на 25–30% по объему проданных квадратных метров и на 30–35% в денежном измерении.

«Снижение цен последует примерно через шесть месяцев. Оно будет плавным: обвала не ожидается, ведь рынок недвижимости инертен.

Скидки могут быть около 10–15%, на какие-то объекты доходить до 20%, а в исключительных случаях — и до 30%. Но это будут единичные предложения в рамках закрытых распродаж на короткий промежуток времени.

На вторичном рынке таких предложений будет еще меньше», — заявил Дмитрий Лебедев.

Больше интересных историй и новостей об инвестициях вы найдете в нашем телеграм-канале «Сам ты инвестор!»

Период с очень низким или отсутствующим ростом в экономике. Основной признак стагнации – замедление темпов роста ВВП в пределах 0-3%. Изменение курса акций или валют в сторону, обратную основной тенденции рыночных цен. Например, рост котировок после недельного снижения цены на акцию. Коррекция вызывается исполнением стоп-ордеров, после чего возобновляется движение котировок согласно основному рыночному тренду.

Источник: https://quote.rbc.ru/news/article/5ea2cfc89a7947a93e4764e1

Итоги 2020-го и прогнозы на 2021-й

Как купить квартиру 2020

Уходящий год получился насыщенным и полным нововведений и неожиданностей. Циан.Журнал переворошил новостную ленту, расспросил экспертов — подводим итоги. А заодно расскажем, что будет в следующем году с ценами, ипотечной ставкой и ситуацией на рынке в целом.

Главное в 2020 году на рынке недвижимости

Один из важнейших трендов уходящего года — вынужденный переход в онлайн.

Полноценно провести сделку в режиме онлайн по-прежнему непросто (особенно актуально это было весной, когда постоянно сбоил Росреестр), участники рынка достаточно быстро учатся использовать дополнительные ресурсы — получают справки через официальные сайты ведомств, практикуют онлайн-просмотры и пользуются услугами курьеров вместо личных визитов в офис.

  • Запуск ипотечной госпрограммы на покупку новостроек под 6,5%

Весной в России начала действовать программа льготной ипотеки на покупку жилья в новостройке под 6,5% годовых (пока она продлена до 1 июля 2021 года).

Низкие ставки применялись не только в сегменте новостроек — для вторичного рынка минимальная ставка 7,3% тоже оказалась востребованной.

На такой шаг правительство было вынуждено пойти из-за проседания рынка, спровоцированного периодом самоизоляции.

  • Падение доходов населения

Неопределенность перспектив и массовые сокращения вынудили многих россиян вложить накопления в недвижимость.

Этому способствовало, в том числе, снижение ставок по банковским вкладам и ключевой ставки ЦБ РФ — она повлияла на уменьшение ставок по ипотеке и рост сделок с привлечением кредита.

Рекордное падение доходности банковских депозитов и ослабление курса рубля привели к тому, что многие поспешили вложить свои накопления в покупку недвижимости, чтобы сохранить их от девальвации.

К осени спрос взвинтил цены: по подсчетам экспертов, с февраля по октябрь рост составил около 12%. Ликвидных объектов на рынке поубавилось, а ажиотаж стал выше, при этом период сделки сократился (ликвидные квартиры держались в экспозиции не дольше недели).

По подсчетам компании «Инком-Недвижимость», в ноябре 2019 года средняя стоимость предложения 1 кв. м на вторичном рынке старой Москвы была равна 211,8 тыс. рублей, средняя стоимость объектов — 12,7 млн рублей. Сейчас эти показатели составляют 237,3 тыс. и 13,9 млн рублей соответственно.

Если же рассматривать отдельно массовые сегменты жилья, то стоимость реализации объектов увеличилась в среднем на 20% по сравнению с докарантинным периодом.

  • Дефицит ликвидного предложения

Попытки россиян сохранить свои накопления в условиях неопределенности, очередного кризиса и слабеющего рубля, поддерживаемые льготными госпрограммами, привели к вымыванию ликвидного предложения с рынка.

В масс-маркете количество выставленных на продажу лотов сократилось на 30% по сравнению с докарантинным периодом. Более того, в массовых сегментах жилья уровень спроса сейчас втрое превышает предложение ликвидных лотов.

В результате в риэлторские агентства все чаще обращаются потребители, которые ранее пытались самостоятельно, но безуспешно, найти себе квартиру. Количество договоров на подбор вторичных объектов недвижимости в риэлторских компаниях в несколько раз превышает среднее количество таких заявок за последние два года.

Дефицит ликвидных предложений наблюдался и на загородном рынке. Владельцы качественных объектов решили придержать свои дома, чтобы им самим было где переждать вторую волну пандемии. Воспоминания о карантинных мерах и весеннем ажиотаже, когда спрос на покупку загородной недвижимости возрос на 25%, еще свежи, поэтому многие собственники притормозили с продажей.

Предварительные итоги года от Аналитического центра Циан:

  1. Средняя стоимость 1 кв. м в Москве выросла за год на 19%, в Московской области — на 21%.
  2. За три года предложение первичного рынка уменьшилось в два раза, за последний год — на треть.

  3. Активность девелоперов снижается: застройщики столичного региона вывели на рынок 6,7 млн кв. м жилья, что на 10% меньше, чем в 2019 году. Начались продажи 73 проектов. Объем проданного жилья превышает объем стартовавших проектов.
  4. Количество и объем выданных ипотечных кредитов побили исторический рекорд.

    С января по октябрь 2020-го выдано 1,31 млн займов на сумму свыше 3,2 трлн рублей, что на 30% больше, чем за аналогичный период 2019 года по количеству кредитов, и на 45% выше по объемам выдачи. Весенний провал продаж был компенсирован во второй половине года.

  5. 29% кредитов выдано на покупку новостроек.

    За год ипотека на «первичке» увеличилась на 42% по количеству кредитов и на 61% по их объему. На вторичном рынке рост составил 26 и 38% соответственно.

  • Загородное жилье и рынок аренды

Долгий период самоизоляции с переходом многих горожан на удаленную работу спровоцировал колоссальный рост спроса на загородное жилье — как на покупку (+25%), так и на аренду. Летом и осенью многие потенциальные арендаторы просто не вернулись в Москву, также не приехали и иностранные студенты. Из-за этого в сентябре 2020 года на рынке аренды не случилось традиционного высокого сезона.

  • Обновление программы дальневосточной ипотеки

Дальневосточная ипотека позволяет россиянам оформить кредит под 2% годовых (остальной доход будет субсидирован банку из бюджета). Раньше на такой кредит могли претендовать только супруги не старше 35 лет, получатели дальневосточного гектара и родители-одиночки (при этом выдавалось не более 6 млн рублей).

В сентябре программа была расширена — теперь возраст молодежи увеличен до 36 лет, возраст детей родителей-одиночек — до 19 лет, а с владельцев дальневосточного гектара и вовсе сняты ограничения по возрасту и семейному положению. Кроме того, на льготную ставку имеют право и те, кто приехал на Дальний Восток по работе — семейное положение в этом случае тоже не имеет значения. Участником программы может быть только обладатель дальневосточной прописки.

  • Обновление программы сельской ипотеки

Программа была запущена весной 2020 года. Она рассчитана на покупку жилья на сельских территориях и предполагает получение субсидированного кредита под 3% (и меньше).

Предложение актуально для большинства деревень, поселков и небольших городов с населением не более 30 тыс. человек. Москва, Московская область и Санкт-Петербург исключены из этой программы.

Максимальная сумма кредита для Дальнего Востока и Ленобласти составляет 5 млн рублей, для остальных регионов — 3 млн рублей. Ограничений по возрасту, семейному положению и регистрации нет.

  • Развитие программы материнского капитала

По программе маткапитала государство теперь выплачивает компенсации даже за рождение первого ребенка (466 тыс. рублей), а при рождении второго сумма увеличена на 150 тыс. рублей (в этом случае государство выплачивает 616 тыс. рублей). Срок действия программы продлен до 31 декабря 2026 года включительно.

  • Введение кредитных каникул

Согласно указу президента Владимира Путина от 3 апреля, россияне, пострадавшие от коронавируса, получили право на кредитные каникулы. Заемщики могли обратиться к кредитору с требованием установить каникулы до шести месяцев, если их доход снизился на 30% и более. Также некоторые банки предлагали собственные программы реструктуризации кредитов для заемщиков, попавших в трудную ситуацию.

  • Обсуждение запрета на строительство апартаментов

В ноябре Минстрой предложил больше не строить апартаменты, а за существующими закрепить статус жилья. Власти недовольны регулярно возникающими проблемами: апартаменты строятся с соблюдением «нежилых» требований.

Это не всегда хорошо сказывается на качестве проживания: требования инсоляции и прочие СНиПы менее строгие, чем предъявляемые к жилью, покупатели апартаментов хуже защищены с юридической точки зрения, а также имеют больше ограничений из-за невозможности получить постоянную регистрацию.

Редкий россиянин долетел в этом году до середины Европы, поэтому продажи в сегменте зарубежного жилья велись туго: все-таки выбирать объект и присутствовать на сделке покупатели предпочитают лично, а авиасообщение с большинством стран либо отсутствует, либо сильно ограничено.

Количество сделок уменьшилось в разы, причем те, что все же заключались в период пандемии, проводились дистанционно. Но такие покупки сложнее, дольше и несут дополнительные риски: выбор недвижимости онлайн способен обернуться неприятными сюрпризами, а юридическая процедура, как правило, требует выдачи доверенности иностранным посредникам.

На сделки решались те, кто хотел получить иностранный ВНЖ (а заодно и избежать ограничения на пересечение границы), надеялся на выгодные условия покупки (срочные продажи из-за пандемии) или был вынужден инвестировать в зарубежные активы.

На сделках с зарубежной недвижимостью отразилось и сильное снижение курса рубля (особенно по отношению к европейской валюте).

Запросы россиян чаще касались тех стран, которые были в этом году доступны: в массовом сегменте это Турция (она и до этого была на пике спроса), в более высокобюджетном сегменте вырос интерес к ОАЭ, в основном к эмирату Дубай. Привлекает потенциальных покупателей и Болгария, но эта страна для россиян закрыта, поэтому до сделок дошли немногие. Больше всех просела Испания, спрос на которую снизился на 40%.

Прогнозы на 2021-й

  • Минстрой повышает нормативную цену «квадрата»

Минстрой России намерен повысить нормативную среднюю рыночную стоимость 1 кв. м жилой недвижимости в Москве. Согласно подготовленному проекту, в I квартале 2021 года она вырастет на 3 тыс. рублей и достигнет 118 260 рублей.

Показатели средней рыночной цены 1 кв. м, которые рассчитываются ведомством, используются для определения сумм социальных выплат на покупку и строительство жилья за счет федерального бюджета.

В 2021 году снижение нормативных цен планируется лишь в одном регионе — Бурятии, в остальных регионах стоимость жилья будет расти. В целом по стране средняя цена одного «квадрата» увеличится на 539 рублей — до 49 173 рублей. Ощутимее всего нормативные цены за 1 кв. м вырастут в Москве, Сахалинской, Амурской областях, Приморском и Хабаровском крае.

прогнозы экспертов на грядущий год:

  1. 2020 год был редким и исключительным, но шторм не может длиться вечно, поэтому 2021-й, скорее всего, будет гораздо более спокойным.
  2. Ощутимого роста (равно как и снижения) цен и ипотечных ставок не произойдет.

  3. Существенного спроса на аренду и продажу эксперты не ждут — все, кто хотел провести сделку, постарались сделать это в ажиотажном 2020 году. Рынок сохранит активность, хотя и будет существовать в менее авральном режиме.

  4. Рынок зарубежной недвижимости ждет всплеск активности после открытия границ.

Потенциал для роста цен уже исчерпан?

В I квартале 2021 года произойдет снижение активности покупателей, так как большая часть уже удовлетворила свои потребности в жилье, полагает Марина Толстик, председатель совета директоров сети офисов «Миэль». При сохранении ипотечной ставки и относительной стабильности курса доллара вероятно небольшое снижение цен на 2–3% либо их стагнация.

В компании «Инком-Недвижимость» также считают, что роста цен не будет — по крайней мере, существенного: потенциал для этого уже исчерпан, в том числе за счет активности покупателей вторичного жилья, которая начала слабеть. Аналитики агентства считают, что цены останутся примерно на том же уровне, что и сейчас. Менее вероятный сценарий — незначительные (в пределах 5%) колебания среднего уровня цен в сторону как роста, так и снижения.

Схожего мнения придерживаются и представители строительной отрасли. Ирина Дзюба, заместитель генерального директора компании MR Group, считает, что в 2021 году рынок, скорее всего, увидит некоторое ослабление ипотечного бума — многие россияне «авансом» взяли ипотеку в 2020-м. Но спрос на ипотеку останется стабильно высоким.

Эксперт прогнозирует увеличение спроса на trade-in: «В 2020 году интерес к этому инструменту уже заметно активизировался, а в 2021-м способен вырасти еще в полтора раза. Причина кроется в стремлении россиян улучшать жилищные условия, пользуясь разнообразными предложениями и низкими ипотечными ставками».

Снижения цен в MR Group не прогнозируют: ценообразование на рынке новостроек находится под влиянием целого ряда факторов — от себестоимости импортных материалов до роста строительной готовности объектов.

Рынок ипотеки в первой половине будущего года продолжит развиваться преимущественно за счет господдержки и оформления кредитов на первичное жилье, полагает Инна Солдатенкова, ведущий эксперт по кредитным продуктам финансового супермаркета «Банки.ру».

«В то же время, если ЦБ РФ сохранит или снизит ключевую ставку, вполне вероятно смещение фокуса развития рынка с первичного на вторичное жилье, где средневзвешенные ставки по кредитам являются тоже привлекательными. Особенно это актуально в условиях существенного роста цен на первичное жилье, который фиксируется сейчас на рынке», — уточняет Инна Солдатенкова.

Продолжится тренд, когда вокруг успешных проектов консолидируется значительная часть покупательного спроса, уверены в «Донстрое».

А значит, девелоперам придется еще тщательнее продумывать свои объекты, проектировать функциональные планировки, уделять большое внимание благоустройству, качественным характеристикам домов, созданию инфраструктуры — в противном случае они рискуют не привлечь внимание покупателей.

Благодарим за помощь в создании материала Марину Толстик, председателя совета директоров сети офисов «Миэль»; Сергея Шлому, директора департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость»; Сергея Рымова, руководителя портала по зарубежной недвижимости HomesOverseas.ru

Источник: https://www.cian.ru/stati-itogi-2020-go-i-prognozy-na-2021-j-313269/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.