Долги старого собственника квартиры

Содержание

Задолжать при покупке жилья: переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника?

Долги старого собственника квартиры

Согласно требованиям Жилищного законодательства каждый собственник жилого помещения несет бремя содержания имущества, оплаты коммунальных платежей и взносов по содержанию жилого помещения.

При продаже недвижимости нередко остаются задолженности за прежним владельцем, которые становится бременем покупателя.

В каких случаях долги переходят на нового собственника, и как правильно перевести долг в соответствии с законом?

Оказываем юридическую помощь. Звоните

Источник: https://pravovoi.center/zpp/nekachestvennyj-uslugi-zhkh/dolgi/perehodyat-li-na-novogo-vladeltsa.html

Прощай, квартира

Долги старого собственника квартиры

В чем заключаются риски сделок с должниками и как обезопасить себя от возможных проблем — в карточках «РБК-Недвижимости»

Альберт Дзень/ТАСС

На вторичном рынке недвижимости довольно много «опасных» квартир, покупка которых может обернуться проблемами для нового владельца. Это объекты с нечистой юридической историей, с неучтенными правами несовершеннолетних, унаследованное жилье. К данной категории относятся также квартиры, продавцы которых накопили много долгов.

О том, какие риски несут в себе сделки с должниками и как застраховаться от возможных неприятностей, рассказываем в подробных карточках.

Продавец с долгами Что это значит

Самые распространенные долги продавцов квартир — за коммунальные услуги. По оценкам риелторов, доля объектов с неоплаченной «коммуналкой» на рынке недвижимости составляет порядка 1–3%.

Продавец может не иметь возможности гасить долги по ЖКХ, но при продаже квартиры избавление от этого долга — единственный шанс провести сделку, поэтому он даже может привлечь другой заем, отмечает управляющий директор брокерского департамента «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Александр Москатов.

«Бывают ситуации, когда продавец своими силами изыскивает возможность получить банковский кредит либо заем от физических лиц на оплату услуг ЖКХ, будучи уверенным, что погасит его из средств, полученных за квартиру.

При существенном размере долга залогом при таком кредите может служить имущество продавца: квартира, машина, земельный участок».

Случается, что у владельца жилья есть и другие долги — например, непогашенные банковские кредиты с просрочками и другие займы. И впоследствии такой продавец может быть признан банкротом.

Неоплаченные услуги Что делать, если у продавца скопился долг за ЖКУ

Как правило, в таких случаях продавец и покупатель договариваются «на берегу». Допустим, стоимость квартиры составляет 10 млн руб., а задолженность по ней — 100 тыс. руб.

При совершении сделки покупатель закладывает в банковскую ячейку сумму в 9,9 млн руб. (10 млн руб. минус 100 тыс. руб.).

Эксперты особо подчеркивают, что во избежание обмана покупателю лучше оплатить этот долг именно самостоятельно, вычтя его из суммы покупки.

«Обычно опасности в такой схеме нет, — считает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— Будущий собственник оставляет у себя сумму, которую потом направит на погашение долга после перерегистрации права собственности. Если квартира не арестована, то такие договоры заключаются без проблем.

Если речь идет об ипотечной сделке, то покупатель просто вычитает задолженность из суммы первоначального взноса».

Подтверждение Как узнать, что у покупателя есть долги за услуги ЖКХ

Для того чтобы узнать о наличии коммунальных задолженностей, нужно попросить продавца предоставить справку от управляющей компании об отсутствии долгов за ЖКУ.

Если квартира арестована, это отражается в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Кстати, в данном документе отображается не только сам факт ареста, но и данные о том, кем наложено ограничение: судебными приставами, налоговой, банком и пр.

Тревожный звонок Чем опасны «коммунальные» долги

Сами по себе — не опасны, если действовать по указанной выше схеме. «Но долг должен быть закрыт до сделки, — отмечает руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов. — Формально долги по ЖКХ на нового собственника перейти не должны. Но может возникнуть множество проблем с управляющей компанией и сложностей с последующей продажей квартиры».

Проблема с оплатой самого «коммунального» долга решаема. Но крупная задолженность за услуги ЖКХ должна насторожить покупателя и стать стимулом для выяснения дополнительных сведений. Не исключено, что у продавца квартиры есть и другие неоплаченные долги — и вот это уже повод для беспокойства.

Продавец-банкрот В чем заключаются риски для покупателя

Проблема для покупателя здесь заключается в том, что банкротство владельца жилья, имеющего большие долги, может произойти не до, а после продажи им квартиры. При этом законом предусмотрен большой временной люфт: если продавец признается банкротом в течение трех лет после совершения сделки, она может быть признана недействительной.

«Покупателя могут обязать вернуть квартиру в конкурсную массу, — поясняет заместитель руководителя практики имущественных и обязательственных отношений национальной юридической службы «Амулекс» Галина Гамбург. — А вот с возвратом покупателю денежных средств возникают подчас неразрешимые проблемы. Фактически покупатель становится одним из кредиторов продавца-банкрота».

Под процедуру банкротства может подпасть даже не сам продавец, а предыдущий владелец квартиры, и это тоже может негативно отразиться на конечном покупателе, добавляет руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. Если с момента совершения предыдущей сделки тоже не прошло трех лет, то перепроданная квартира также будет истребована в конкурсную массу.

Разбирательства Может ли банкрот скрыть факт сделки от кредиторов и суда

«Затеряться» такая сделка даже по прошествии времени не может, отмечает Галина Гамбург.

При подаче заявления о признании гражданина банкротом (по собственной инициативе или по инициативе кредитора) должник должен сообщить арбитражному суду сведения о всех совершенных им сделках с недвижимым имуществом за последние три года.

Кроме того, запрос в Росреестр будет делать финансовый управляющий, поэтому скрыть такую сделку от суда и других кредиторов практически невозможно.

Меры безопасности Как не допустить изъятия квартиры

На 100% застраховаться от такой ситуации невозможно, но риск ее возникновения можно снизить, говорят эксперты. Здесь лучше не пренебрегать помощью профессиональных юристов или риелторов, которые смогут оценить перспективы сделки и достать необходимую информацию.

При малейших подозрениях (а их могут вызвать, например, те самые большие задолженности по оплате услуг ЖКХ) необходимо как можно больше узнать о продавце, советует Светлана Краснова. Например, о наличии у него финансовых обязательств перед третьими лицами (непогашенные кредиты, займы, иные долги).

Важно включить в текст договора купли-продажи пункт о гарантиях продавца по отсутствию у него неисполненных финансовых обязательств, которые могли бы являться основанием для признания его банкротом.

Также нужно проверить наличие возбужденных в отношении продавца исполнительных производств, наличие судебных дел по взысканию с продавца денежных сумм, затребовать сведения из бюро кредитных историй, проверить продавца на отсутствие в отношении него возбужденных дел о банкротстве, удостовериться в том, что на его объект недвижимости не наложен арест или запрет. Нужно также узнать историю сделок с этой квартирой: если она сменила владельца относительно недавно, то проверять следует и прежнего собственника квартиры.

«Еще один запасной вариант — титул страхования, когда квартира страхуется как раз на случай расторжения сделки не по вине покупателя. Однако в этом случае все равно придется ходить по судам и доказывать свою правоту», — отмечает Мария Литинецкая.

Основания Из-за чего сделку могут признать недействительной

Сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной, если будет доказано, что продавец-банкрот совершил ее с предпочтением одному из кредиторов.

Например, если у продавца есть несколько кредиторов, но он продает свою недвижимость одному из них, лишая всех остальных права на получение возмещения или нарушая очередность удовлетворения требований, рассказала Светлана Краснова из «Инком-Недвижимости».

Еще одно основание — причинение вреда имущественным правам кредиторов. Здесь имеются в виду сделки по продаже недвижимости по явно заниженной цене, дарение или фиктивная продажа (например, когда продавец продолжает пользоваться квартирой после сделки).

«Дополнительным условием для признания сделки недействительной является то, что покупателю о противоправной цели продавца было известно на момент сделки, — пояснила юрист. — Это предполагается, если, например, оспариваемая сделка была заключена между заинтересованными лицами — родственниками, аффилированными лицами».

Права покупателя Может ли он доказать свою правоту

Даже в случае банкротства продавца сделка по продаже им квартиры может быть оставлена в силе.

«Кредиторам еще придется доказать, что сделка нанесла вред их интересам и что покупатель знал о неплатежеспособности продавца.

На практике это сделать сложно, особенно если покупатель действовал добросовестно», — пояснил управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский.

Но даже если покупателю удастся отстоять свои права на квартиру, покупка жилья у владельца с долгами может обернуться долгими судебными тяжбами. Поэтому таких сделок лучше избегать.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5bdafda29a794760354faece

Переходит ли долг бывшего собственника к покупателю квартиры

Долги старого собственника квартиры

При продаже квартиры нередки случаи, когда у старого собственника остаются долги за оказанные услуги ЖКХ. Такой долг не переходит автоматически на нового владельца квартиры. Жилищно-коммунальные службы должны взыскивать его с предыдущего собственника. Но не все об этом знают.

Долги за «коммуналку» не передаются автоматически

Обязанности по внесению платы за коммунальные услуги (а в случае с муниципальным жильем — также и за жилое помещение) определены в статье 153 ЖК РФ. В соответствии с ней:

  • обязанность по внесению платы возникает у собственника квартиры с момента возникновения права собственности на неё;
  • при покупке квартиры в новостройке по ДДУ от застройщика — с момента подписания передаточного акта на квартиру, т.е. получения от застройщика ключей (застройщик при этом оплачивает коммунальные услуги с момента ввода дома в эксплуатацию);
  • при покупке квартиры в ЖСК — с момента, когда кооператив передал жилое помещение пайщику;
  • при найме жилья — с момента заключения договора социального найма или договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Эти правила следуют из статьи 210 ГК РФ, в соответствии с которой бремя содержания имущества (в том числе, оплаты коммунальных услуг за него) лежит на его собственнике.

Единственным исключением является долг по взносам за капремонт. В соответствии с прямым указанием ЖК РФ (п. 3 ст.

158) при переходе права собственности на квартиру к новому собственнику переходит не исполненная предыдущим владельцем обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Это не касается случаев приватизации помещений (неуплаченный от имени государства долг к частному лицу не переходит).

Новый и старый собственник могут договориться об оплате услуг за счет покупателя квартиры. Однако такая договоренность должна быть зафиксирована в договоре купли-продажи или отдельном соглашении.

Как не купить квартиру с долгами ЖКХ

Наличие задолженности по услугам ЖКХ в любом случае усложнит жизнь новому собственнику. Поэтому до заключения сделки необходимо проверить, есть ли у старого собственника задолженность.

Сделать это можно через управляющую компанию дома, в котором расположена квартира. Сведения о наличии или отсутствии долга печатаются также в квитанциях на оплату услуг ЖКХ.

Нужно учитывать, что администраторами платежей ЖКХ могут быть разные организации. К примеру:

  • оплата услуг по содержанию МКД может проводиться через управляющую компанию или ТСЖ,
  • оплата водоснабжения и водоотведения, газа, электричества и других коммунальных услуг — напрямую поставщикам;
  • взносы на капитальный ремонт собирает региональный оператор соответствующего фонда и т.п.

До сделки необходимо проверить, какие организации собирают коммунальные платежи в конкретном доме и удостовериться в отсутствии задолженности продавца перед ними.

В договор купли-продажи желательно включить письменное заверение продавца о том, что задолженности за ЖКХ у него нет. Аналогичное положение имеет смысл включить в акт приёма-передачи квартиры.

Обычно продавец оплачивает коммунальные услуги до момента передачи квартиры по акту покупателю. Поэтому в акт приема-передачи включается фраза о том, что на дату акта все необходимые коммунальные платежи за ЖКХ были оплачены продавцом.

Если же задолженность имеется, существуют различные способы работы с ней:

  • Погасить до заключения договора купли-продажи за счет полученного от покупателя аванса;
  • Покупатель самостоятельно оплачивает долг, при этом соответствующая сумма вычитается из цены квартиры;
  • Покупатель принимает квартиру с долгами, а продавец обязуется самостоятельно погасить их позже (в этом случае нужно быть готовым к судебным разбирательствам с управляющей компанией и поставщиками коммунальных услуг).

Что делать, если квартира куплена с долгом

Если, несмотря на все меры предосторожности, купленная квартира оказалась с долгом по ЖКХ, новый собственник должен как можно скорее уведомить управляющую компанию и других поставщиков коммунальных услуг о переходе права собственности на квартиру.

Подтвердить своё право собственности можно выпиской из Единого государственного реестра недвижимости либо копией договора купли-продажи квартиры с отметкой Росреестра о регистрации перехода права собственности на неё.

Уведомление в управляющую компанию, ТСЖ и иные организации составляется в свободной форме. В нем имеет смысл указать:

  • Наименование адресата
  • Наименование и данные отправителя;
  • Описание ситуации — к какой квартире имеет отношение, с какой даты перешла собственность и т.п.

Образец уведомления в УК (ТСЖ) о смене собственника

В_______

От ФИО, адрес, телефон

Уведомление

Настоящим уведомляю о том, что с ___ я являюсь собственником квартиры по адресу ______, что подтверждается выпиской из ЕГРН № ____ от _____ (прилагается).

В отношении указанной квартиры имеется задолженность по оплате коммунальных услуг в размере ____, возникшая в период, когда ее собственником являлся ФИО.

В соответствии с условиями договора купли-продажи, я не принимал на себя обязательство по погашению долгов ФИО за неоплаченные коммунальные услуги. В связи с этим предлагаю Вам:

1) самостоятельно осуществить взыскание указанных средств с ФИО;

2) исключить ранее накопленную задолженность в сумме ____ из квитанций на оплату коммунальных услуг и выделить ранее накопленную задолженность в отдельный лицевой счет.

Дата, подпись

Если УК против

На практике встречаются попытки управляющих компаний и ТСЖ взыскать долги по ЖКХ с нового собственника, который не имеет к ним отношения. Это может сопровождаться угрозой отключить коммунальные услуги.

Если новый собственник вынужденно оплатил долг предыдущего собственника по ЖКХ, эти деньги можно вернуть. Суды признают их неосновательным обогащением управляющей компании (то есть, денежными средствами, полученными без правовых оснований).

Из судебной практики: Верховный Суд РФ в определении от 22 ноября 2016 года № 5-КГ16-160 рассмотрел дело, в котором гражданин уплатил долг по ЖКХ за предыдущего собственника после предупреждения о прекращении водоотведения из квартиры (отключении канализации) в случае неуплаты долга. Суд установил, что такую оплату нельзя признать добровольной. Поэтому УК не вправе оставить ее себе.

Списание долгов по ЖКХ старого собственника имеет много нюансов, которые необходимо учитывать. Проконсультируйтесь с юристом и получите ответ на Ваш вопрос.

Источник: https://pro-gosposhliny.ru/v-sude/perehodit-li-dolg-byvshego-sobstvennika-k-pokupatelyu-kvartiry

Переход долгов по ком. услугам на новых владельцев: ситуации и законы

Долги старого собственника квартиры

Существующее законодательство почти по всем пунктам стоит на стороне новых жильцов. Но есть спорные вопросы, в частности, касающийся того, переходят ли долги по коммунальным платежам на нового собственника. Рассматривать ситуацию следует со стороны существующих в 2018 году нормативно-правовых актов.

Что говорит закон

Согласно пункту 3 статьи 30 ЖК РФ владелец квартиры (дома, любого иного помещения) должен отвечать за ее (его) содержание. Статья 153 того же Кодекса определила, что владелец обязан своевременно оплачивать коммуналку, к числу которой относится: квартплата, капремонт, газ, свет (электроэнергия), вода и т. д.

В свою очередь, статья 223 Гражданского кодекса определила, что право собственности возникает тогда, когда предыдущий ее владелец передал нынешнему. Передачу можно осуществить путем продажи, дарения и т. д.

Получается, покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам не обязывает нового хозяина рассчитываться по задолженностям предыдущих жильцов.

Раз право владения возникает в момент передачи имущества, значит, ответственность по уплате долгов ЖКХ возникает в тот же момент.

Но в то же время пункт 3 статьи 158 ЖК РФ определил, что обязанность по оплате капитального ремонта лежит на всех, без исключения, жильцах дома и при осуществлении перехода жилого помещения от одного владельца к другому – перейдет также и задолженность за капремонт.

Также нелишним будет выяснить, обязан ли новый собственник оплачивать старые долги за коммунальные услуги. Резюмируя вышесказанное, отметим, что на нового владельца переходит обязанность только по оплате капитального ремонта, к неоплаченным ЖКУ он не имеет никакого отношения.

Таким образом, определяясь, кто платит долги по коммунальным и иным платежам при покупке квартиры, можно сделать вывод , что эта обязанность остается за прежним владельцем.

То, что он смог продать недвижимость с задолженностью никак не освобождает его от необходимости рассчитаться с ЖКХ, так как жилищно-коммунальные услуги привязываются не к жилому помещению, а к его собственнику.

При покупке квартиры с долгами за коммунальные услуги обязанность по их выплате остается за прежним владельцем

Как проверить квартиру перед сделкой

Перед тем, как покупать жилое помещение, необходимо самостоятельно убедиться в его «чистоте».

Даже использование услуг риэлтерских агентств не гарантирует покупателю приобретение беспроблемного жилья, так как владелец мог утаить эту информацию и от них.

Единственное, в соответствии с законом о защите прав потребителей пострадавшая сторона может подать иск на риэлтора о возмещении ущерба из-за некачественно оказанных услуг.

Перед приобретением квартиры стоит обратиться в управляющую компанию и узнать, нет ли у предыдущего хозяина долга. В первую очередь нового собственника должна интересовать информация о задолженности по капремонту. Также нужно уточнять, не находится ли квартира в ипотеке, так как такая сделка впоследствии может быть признана недействительной из-за чего гражданин рискует потерять свои деньги.

Можно ли договориться с продавцом и как заключить договор

Если перед покупкой квартиры уже заведомо известно, что у предыдущего собственника имеются неоплаченные жилищно-коммунальные услуги, можно поступить двумя способами:

  1. Заплатить старые долги самостоятельно, добившись с владельца согласия о скидке на квартиру, равной общей сумме долга. При этом согласно статье 391 Гражданского кодекса РФ в договор купли-продажи (дарственную) нужно внести пункт о переуступке задолженности. Если таковой пункт не будет отражен – у нового собственника не будет обязанности по погашению имеющихся долгов.
  2. Договориться о том, что должник будет самостоятельно выплачивать имеющиеся у него обязательства после того, как получит от покупателя деньги за квартиру. В таком случае в договор купли-продажи следует включить пункт о том, что все существующие долги остаются за предыдущим хозяином, и он же обязуется их оплатить. При этом в договоре нужно отразить показания всех имеющихся счетчиков.

Если в течение длительного срока предыдущий владелец не исполняет взятых на себя обязанностей, в его отношении может быть начато судебное разбирательство.

В любом из случаев, при смене владельца и оформлении договора в ЖКХ следует взять справку об имеющейся задолженности.

Правильно составленный договор купли-продажи убережет от возможных проблем

Что делать если купил квартиру с долгами по коммунальным или иным платежам

Практика такова, что коммунальщики зачастую пытаются приписать имеющиеся долги по ЖКУ новым владельцам, ссылаясь на то, что услуги привязываются к квартире, а не к собственнику. Это в корне неверно, даже если прежним владельцем квартиры был близкий родственник, новый собственник не несет ответственности за его задолженность. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, необходимо:

  1. При получении права собственности направить запрос в ТСЖ (управляющую компанию, ЖКХ) о предоставлении нового лицевого счета на коммунальные услуги. При этом нужно предоставить текущие показания счетчиков, чтобы не допустить приписывания старого долга новым жильцам.
  2. Если в ЖКХ отказываются менять лицевой счет на дом (квартиру), нужно напомнить им о 153 статье Жилищного кодекса РФ, где указано, что обязанность по оплате коммунальных платежей ложится на собственника в тот момент, когда в его владение переходит жилое помещение.
  3. Если это не помогло, нужно направить заявление на имя руководителя организации, изложив суть проблемы и приложив выдержки из статьи 153 Жилищного кодекса РФ и ст. 223 ГК РФ. Также, правильно будет приложить копию договора передачи собственности (дарственная, акт купли-продажи), подтверждающую дату вступления во владение. Заявление следует распечатать в 2 экземплярах.
  4. Если отказал и руководитель организации – нужно обращаться в прокуратуру, составив заявление таким же образом, как в предыдущий раз.

Таким образом, при необходимости взыскать долги со старого владельца, ЖКХ должно подавать иск в суд, чтобы обязать предыдущего собственника совершить платеж. По законодательству новые жильцы должны произвести выплату только за имеющиеся долги по капитальному ремонту дома, не более того.

Из видео можно узнать о переходе долгов за квартиру к новому собственнику:



Источник: https://MoyDolg.com/debt/zhkh/perehodjat-li-dolgi-na-novogo-sobstvennika.html

Должен ли новый собственник оплачивать пени старого?

Долги старого собственника квартиры

Новый хозяин квартиры не обязан платить по долгам предыдущих собственников, поскольку задолженность по ЖКХ числится за человеком, а не за квартирой.

Для решения данной проблемы попробуйте для начала договориться с предыдущем собственником квартиры. Возможно, он пойдет Вам навстречу и сам погасит долг.

Если этот вариант не срабатывает, то необходимо взять выписку из ЕГРН, в которой будет указана дата перехода на Вашего внука права собственности, и затем написать заявление на имя руководителя управляющей компании, обслуживающей дом.

В заявлении нужно объяснить ситуацию и потребовать произвести необходимые изменения в лицевом счете, чтобы долг перестал числиться за Вашим внуком. Также обязательно сделайте в нем ссылку на статью 153 Жилищного кодекса РФ.

Данное заявление обязательно направляется заказным письмом с уведомлением, чтобы остались все «следы» его отправки. В случае отсутствия реакции со стороны УК обращаемся в Роспотребнадзор, Государственную жилищную инспекцию или прокуратуру.

Должна ли я платить по квитанциям за прошлого хозяина квартиры?

Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?

Отвечает юрисконсульт офиса «Проспект мира» департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость» Марина Любочская:

Согласно ст. 153 ч.2 п.5 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника с момента, когда у него возникает право собственности на такое помещение.

В Вашем случае – с момента регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре недвижимости в 2015 году. Следовательно, с этого момента он несет бремя содержания квартиры, согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ.

До этого момента за все долги отвечает бывший собственник.

Если в квартире установлены счетчики на воду, то, принимая квартиру в продавца, Ваш внук должен был письменно зафиксировать показания водных счетчиков (например, в акте приема-передачи квартиры). Если квартира не оборудована такими счетчиками, то оплата Вашему внуку должна начисляться с даты регистрации его права собственности.

Сейчас необходимо написать заявление в адрес организации, ответственной за оказание коммунальных услуг.

В заявлении нужно уведомить организацию о смене собственника квартиры и потребовать прекратить выставлять счета за период, когда Ваш внук не являлся собственником квартиры, со ссылкой на ст. 153 Жилищного кодекса РФ.

К заявлению нужно приложить копию договора купли-продажи квартиры и свидетельство о государственной регистрации права (или выписку из ЕГРН). 

Если после подачи заявления Вашему внуку будут продолжать выставлять долги бывшего собственника, в том числе начислять пени, он может смело обращаться в суд за защитой своего права.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Долги предыдущих собственников на новых не переходят. По требованиям Жилищного кодекса, у собственника возникает право на оплату коммунальных платежей с момента внесения записи в Реестр о том, что он стал правообладателем. Единственный долг, который все-таки придется оплатить, – это долг на капитальный ремонт.

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Вам нужно написать в УК письмо с претензией о неправильных начислениях. Это для управляющих компаний нормально – требовать денег, не имея на это права. Собственник платит за коммунальные услуги только с момента регистрации собственности (передачи имущества по акту приема-передачи).

Опасно ли купить квартиру с долгами за коммуналку и капремонт?

Покупать квартиру с долгами – это опасно?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

В Вашей ситуации, по всей видимости, долг насчитали по обязательствам предыдущего собственника.

Вам необходимо написать в адрес управляющей компании письменную претензию, в которой нужно последовательно прописать о смене собственника квартиры и об отсутствии какой-либо задолженности у нынешнего собственника. К претензии обязательно приложите документы: договор купли-продажи жилья, акт приема-передачи, документы, подтверждающие оплату, выписку из Росреестра и другие.

Если управляющая компания продолжит присылать квитанции с задолженностью предыдущего владельца, то можно пожаловаться в органы государственного жилищного надзора.

Отвечает руководитель юридического департамента CENTURY 21 Россия Дамир Хакимов:

Плату за коммунальные услуги и снабжение должен производить владелец квартиры. Долги прежних собственников на нового собственника не переходят (кроме долга по взносам на капитальный ремонт). Поэтому требование об оплате долга и неустойки за период до приобретения квартиры удовлетворению не подлежит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли обнулить долг по коммуналке в связи со смертью?

Огромные долги за коммуналку – что делать?

Чем грозят долги по коммунальным платежам?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/dolzhen_li_novyy_sobstvennik_oplachivat_peni_starogo/100451

Купили квартиру с долгами по ЖКХ…

Долги старого собственника квартиры

Вы решили переехать и купили квартиру. Сделка прошла спокойно, получили свидетельство в Росреестре. Пошли делать прописку в управляющую компанию. И тут вам сообщают, что никакой прописки не будет, пока вы не погасите долг по оплате коммунальных услуг…

Знакомая ситуация? Увы, да. Не все продавцы квартир добросовестны, и даже проведение сделки с риелтором не является стопроцентной гарантией отсутствия проблем с новым жильем. Что же можно посоветовать новому собственнику квартиры, если ему пытаются выставить счет за долги прежнего хозяина?

Что говорит закон о покупке квартиры с долгами по коммунальным услугам?

Закон в этом случае на стороне нового владельца квартиры.

В статье 153 Жилищного кодекса РФ прямо сказано, что обязанность по оплате коммунальных услуг и содержания жилья у собственника квартиры, комнаты и прочего жилья возникает с момента приобретения права собственности на эту жилплощадь.

С юридической точки зрения этим моментом считается дата выдачи новому хозяину квартиры свидетельства о праве собственности. Соответственно, все долги по ЖКХ, появившиеся до этой даты, обязан погасить предыдущий хозяин квартиры.

Однако здесь есть важные нюанс: иногда новому собственнику квартиры всё же приходится гасить долги старого хозяина по коммунальным услугам. Это случается, если при передаче квартиры вы совсем забыли проверить и зафиксировать показания приборов учёта.

В таком случае сложно установить, какие показания были на счетчиках воды или электричества на момент, когда квартира досталась вам. Хорошо, если при этом прежний хозяин хотя бы исправно передавал показания в управляющую компанию.

Если показания не передавались вообще, или старый хозяин квартиры их регулярно занижал, сумма долга может увеличиться в разы.

Чтобы избежать погашения долгов по коммунальным услугам за старого владельца квартиры, сделайте акт приема-передачи квартиры в 2 экземплярах и подпишите его вместе с продавцом. В акте нужно отметить показания счетчиков на воду, отопление, электричество, газ на реальную дату передачи квартиры.

Управляющая компания требует погасить долг прежнего хозяина квартиры

Увы, не всегда управляющие компании и председатели ТСЖ хорошо знают закон. Очень частое заблуждение коммунальщиков — то, что долг висит не на хозяине, а на самой квартире. На самом деле это не так.

Если предыдущий хозяин съехал, не заплатив за коммунальные услуги, его долг никуда не девается и не переходит на нового владельца квартиры.

При неоплате долга УК всегда может взыскать долг по оплате ЖКХ со старого собственника в судебном порядке — что, кстати, является прямой обязанностью УК, за которую ей платят деньги жильцы. Новый добросовестный владелец квартиры никоим образом не должен страдать за «грехи» предыдущего владельца.

Чаще всего в этой неприятной ситуации управляющая компания угрожает:

  • «Пока долг не погасите, прописку не оформим».
  • «Если не заплатите, мы вам отключим воду».
  • «Платите сейчас, или выставим пени».

Все это, конечно, незаконно.

Долг по взносам на капремонт переходит на нового хозяина квартиры

Отдельно оговорим ситуацию со взносами на капремонт. В части 3 статьи 158 Жилищного кодекса сказано, что обязанность оплачивать расходы на капремонт в МКД появляется у собственников с момента возникновения права собственности на помещение в доме.

Однако в случае перехода права собственности (например, при продаже квартиры) на нового собственника одновременно переходят и все обязательства прежнего хозяина квартиры по оплате расходов на капремонт.

То есть долги по взносам за капремонт, оставшиеся от предыдущего хозяина, придется погашать новому собственнику квартиры.

Исключение из этого правила предусмотрено законом для квартир, которые раньше принадлежали Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям: они должны будут сами закрывать свои долги по взносам на капремонт до момента перехода права собственности новому хозяину.

Что делать, если на квартире висят долги прежнего хозяина?

  1. Сразу сообщить УК о смене собственника квартиры.
    В кратчайшие сроки после регистрации сделки в Росреестре и получения свидетельства о праве собственности на квартиру сходите на прием в свою управляющую компанию или к председателю ТСЖ.

     Принесите копию свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на квартиру, а также копию акта приема-передачи квартиры с показаниями счётчиков и попросите поменять сведения в лицевом счете. Теперь все счета за ЖКХ должны выставляться на ваше имя, причём без чужих долгов.

  2. Написать претензию управляющей компании.

    Если сотрудники УК настаивают на том, что долги прежнего собственника квартиры должны закрывать вы, для начала вежливо опишите им ситуацию и сошлитесь на законодательство (ст. 153 ЖК РФ). Во многих случаях грамотный разговор помогает снять все претензии. Договориться не удалось? Подайте письменное заявление на имя директора управляющей компании или председателя ТСЖ.

    В этом заявлении в произвольной форме опять же опишите всю ситуацию, процитируйте закон, приложите копии документов на квартиру. Заявление напечатайте в 2 экземплярах, чтобы в УК расписались в его получении на вашем экземпляре.

  3. Подайте жалобу в жилищную инспекцию.
    Этот государственный орган контролирует правильность начисления платы за коммунальные услуги.

    Если управляющая компания необоснованно включает в квитанцию чужие долги, это нарушение. Жилищная инспекция может провести проверку правильности начисления платы за коммунальные услуги и выдать УК предписание о перерасчёте.

  4. Напишите претензию агенту по недвижимости.


    Если сделку купли-продажи квартиры для вас вел риелтор, рекомендуем предъявить ему претензию в связи с некачественным оказанием услуг. По статье 29 закона РФ «О защите прав потребителей» вы можете, например, попросить вернуть часть стоимости за плохую работу риелтора, который плохо проверял юридическую чистоту сделки.

УК отказывается делать прописку из-за долгов прежнего хозяина

Некоторые особенно настойчивые управляющие компании могут создавать проблему при прописке в новую квартиру, отказываясь принимать паспорта нового хозяина и членов его семьи.

Если паспортисты из УК ставят возможность прописки под условие о погашении долгов старого собственника квартиры, обращайтесь для регистрации в новой квартире напрямую в ГУВМ МВД РФ в вашем городе.

Заявление на снятие с учёта по старому адресу и на прописку по новому адресу можно подать одновременно. Удобно делать это через сайт Госуслуг.

Как сделать прописку на Госуслугах без очередей и паспортистов?

Как не купить квартиру с долгами по ЖКХ и капремонту?

  • Требуйте подтверждения отсутствия долгов по ЖКХ и капремонту.До подписания любых договоров, передачи денег и регистрации в Росреестре требуйте от собственника квартиры документально подтвердить, что он погасил все свои долги по коммунальным услугам и взносам за капремонт. Пусть вам покажет справку из управляющей компании, энергосбыта, водоканала (если коммунальные услуги оплачиваются им напрямую), регионального фонда капремонта об отсутствии долга.
  • Проверяйте квартиру самостоятельно.Есть много общедоступных методов, которые позволят вам проверить чистоту сделки и отсутствие долгов. Вы можете позвонить в управляющую компанию или проверить список должников на ее сайте, посмотреть в платежном терминале Сбербанка сумму к оплате (по адресу квартиры, номеру лицевого счета). Также стоит проверить собственника квартиры и всех жильцов по Банку исполнительных производств службы судебных приставов.Подробная инструкция по проверке покупаемой квартиры есть у нас на сайте:Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?
  • Фиксируйте показания счётчиков.Если в квартире установлены индивидуальные счётчики на свет, воду, отопление, газ, обязательно проверяйте их показания. При подписании акта приема-передачи квартиры отразите в нем конечные показания счетчиков, с которыми прежний владелец отдает вам квартиру. В случае споров с управляющей компанией у вас будет документальное подтверждение тех показаний, за которые отвечает прежний хозяин. Дополнительно можно попросить УК в связи с предстоящей продажей квартиры проверить правильность снятия показаний старым собственником квартиры.

Статья с сайта «Вести права». Советы юриста



Источник: https://vestiprava.com/stati/kupili-kvartiru-s-dolgami-po-zhkh.html

Задолженность по коммунальным платежам при смене собственника

Долги старого собственника квартиры

Долги за коммунальные услуги при смене собственника — проблема, обременяющая покупателей недвижимости уже после оформления договора купли-продажи. Когда возникает задолженность по коммунальным платежам при смене собственника, закон стоит на защите интересов новых владельцев.

Долги ЖКХ при смене собственника квартиры

Собственник жилого помещения, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, несет бремя содержания собственности, что предполагает обязанность своевременной и полной оплаты коммунальных услуг.

Пункт 2 статьи 154 Жилищного кодекса РФ раскрывает состав необходимых платежей, которыми обременяется собственник жилья:

  • плата за содержание общего имущества в доме – оплата услуг по управлению многоквартирным домом;
  • взносы за капитальный ремонт;
  • оплата коммунальных услуг, поставляемых непосредственно в жилое помещение.

Наличие долга не является препятствием для продажи квартиры.

Для того, чтобы после покупки не обнаружить неожиданный долг, желательно на этапе подготовки сделки потребовать у продавца справку об отсутствии задолженности. Ее можно взять в ТСЖ, ЖСК или управляющей компании.

Обязан ли новый собственник оплачивать долги

Коммунальные услуги предоставляются лицу, а не помещению, поэтому Жилищный кодекс РФ устанавливает правило, что новый собственник не несет ответственности по долгам продавца квартиры.

Обязанность нового собственника оплачивать предоставляемые услуги и содержать имущество возникает у него с момента закрепления за права собственности.

Все суммы, начисленные ранее, в период владения предыдущего собственника, не имеют к покупателю квартиры отношения. Из этого правила имеется два исключения.

Какие долги переходят к новому владельцу

  1. Указанное правило не касается взносов за капитальный ремонт.

    В соответствии с пунктом 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, долг по таким взносам автоматически передается новому собственнику;

  2. Долг по любым платежам может быть передан на основании договоренности, заключенной между покупателем и продавцом.

    Перевод долга требует специального письменного закрепления и не считается законным без волеизъявления обеих сторон.

В иных случаях задолженность по оплате коммунальных услуг может быть истребована только с продавца квартиры.

Требования к новому собственнику являются незаконными.

Если при заключении договора покупателю уже известно о наличие задолженности, следует включить в текст договора купли-продажи условие о том, что приобретатель квартиры не несет за них ответственности и переводу на него эти долги не подлежат.

Что делать новому хозяину жилья

Взыскание старых долгов — проблема управляющей компании, а не нового собственника. Если компания отказывается открывать новый лицевой счет или применяет санкции — отключает подачу коммунальных услуг — ее действия подлежат оспариванию. Новому собственнику следует предпринять следующие меры:

  1. Добиться официального письменного отказа управляющей компании с изложением причин отказа.
  2. Направить жалобу в Жилищную инспекцию — орган государственного контроля порядка содержания жилищного фонда. По жалобе инспекция обязана провести проверку, в ее итоге управляющая компания может быть привлечена к административной ответственности.
  3. Если обращение в Жилищную инспекцию не возымело эффекта, можно направить запрос с просьбой разобраться в ситуации в Роспотребнадзор — орган контролирующий качество оказания услуг населению. Поскольку деятельность управляющих компаний заключается в обслуживании населения, на нее распространяются нормы закона «О защите прав потребителя» и юрисдикция Роспотребнадзора.
  4. Если и Роспотребнадзор оказался бессилен, есть основания для обращения в прокуратуру для проверки законности действий компании, а затем в суд.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/zadolzhennost-po-kommunalnym-platezham-pri-smene-s/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.